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均价2.5万/平,龙华这个盘为何这么便宜?

深圳新浪房产 发布时间:2018.07.12 14:12:31
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《我不是药神》里,警察把买药的人带回警察局,让大家交代药贩子到底是谁。沉默了一会,一位老太太站了出来,握着警察的手说:“别再追查印度药了,行吗? 我不想死,我想活着。” 最近,一位购房者李先生跟笔者说,买了一套超低价的利发国际,身边不少同事也买了。虽然有瑕疵,但现在深圳房价这么贵,“我们有房住就好。” 这让笔者想起了那位老奶奶。
在深圳,这类“超低价”房更多是通过“以租代售”签长期租赁合同的形式进行销售,且并非只有少数民企在操作。无论是央企还是国企,无论是商业用地、工业用地,还是旅游用地,不同的土地性质,同样的做法普遍存在。
纯粹的租赁合同,对于小业主而言,有三个隐患:一、没有学位;二、无法融资进行抵押贷款;三、退出机制不明确。另外,租户没有所有权,购房者无法享受房产增值带来的收益。小开发商存在跑路风险,那有央企背书的大开发商是否就能一本万利了呢?
1观澜一利发国际均价2.5万/平周边在售利发国际均价4.5万/平 这套“超低价”房位于龙华观澜。“我们7栋楼,有6栋商务公寓是一栋楼一本房产证,户型为67-139平1-4房,约745套商务公寓。单间物业没有产权,现在卖40年使用权,签租赁合同,单价2.5万/平,如果有证就不是这个价格。”现场销售跟乐居表示,该地块属于商业服务业设施用地,应当年土地出让合同要求,项目无法分割转让,只能签租赁合同。
据现场算价,83平利发国际lifa222折后总价约217万,首付五成,贷款五年,只能做信用贷款,年费率6.69%,即年利率接近12%,月供2.4万元/月。 鸿基新都相关负责人表示,“租赁合同签20年,剩下20年免租到土地届满,合同里会明确购房者对房子的权益,包括未来房价增值收益与万一遇到拆迁获得的补偿都是给业主,租赁合同可以拿去备案获得积分入学。未来转让只需要给原始合同2%更名费即可。

据深圳市规划和国土资源委员会公开信息可知,该项目地块宗地号为A924-0165, 位于观澜街道观光路南侧。深圳市政府于2010年12月30日以挂牌形式出让,中国长安汽车集团股份有限公司以底价3.55亿元竞得,楼面价2817元/平方米。 时隔7年(2017年首次开盘),鸿基新都正式进入市场交易。原本楼面价不到3000元一平方米,最后以2.5万/平方米的价格出售40年使用权。截至2017年7月8日,营销中心在售3、5栋,户型为99-131平。
图片来源:市规划国土委龙华管理局关于鸿基新都商务大厦A924-0165项目总平面图修改公示
图片来源:深圳市土地房产交易中心

当年,同和名车观澜缤纷城与鸿基新都两宗地均属于定向出让,对竞买申请人主体资格要求:一是企业法人,注册资本45亿元人民币以上;二是具有生产汽车整车资质的企业。 深圳市土地房产交易中心在公示的深圳市土地使用权出让合同书【深地合字(2010)1093号】中明确,土地使用权不得分割转让。
图片来源:深圳市土地使用权出让合同书【深地合字(2010)1093号】
因此,该项目受限于出让合同,不得分割转让。按我国《合同法》第214条规定,“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”也就是说中国的租赁备案合同最长只有20年,后20年无法得到保障。 不少购房者认为,项目40年到期后,土地可以有偿续期,房子也可以继续续租。实则该地块土地出让合同中明确:除法律法规另有规定外,本合同书规定的土地出让年限届满,甲方无偿收回出让地块的土地使用权,本地块上的建筑物及其他附着物也由甲方无偿取得。这也就说明,租约到期,土地与项目均归甲方所有,即归还政府。 当初的产业配套用地,设计成商品房入市,甚至是通过“以租代售”的身份进入市场。鸿基新都这种通过“以租代售”形式入市的,并非深圳首例。 2业内:卖使用权项目一般低于市场价40-50% 除目前在售的鸿基新都外,宝安的宝星智荟城也属于此类案例。过去较为典型的平湖康利城、中海信众创城、海源城、拾乐府、乐年广场、华南城等均有部分业态“以租代售”。 2015年11月29日开盘的中海信众创城,就是其中一个典型代表。该项目位于龙岗布吉街道布澜路,开发商为中海信科技开发(深圳)有限公司,总建面47万平,包括32万平甲级写字楼、7万平精装公寓、2.8万平购物中心、6000平美食广场。 该项目属于一类工业用地,单一产权,产权年限2012-2062年,共50年。价格仅为周边住宅价格的1/3,公寓为1.4-1.5万元/平,写字楼为1.1-1.2万元/平,以长租约转让模式售卖,签租赁合同年限15年,补充合同签32年。 中海信众创城通过国际级科技企业孵化器概念获得土地。该项目前期规划建设已按公寓产品进行设计,因产权问题最终以租代售的形式进行销售。因价格低,要求客户一次性付款,一次性付款享受98折;首期7天内付50%,交楼前付剩余50%;实在需要贷款,可在农商银行做个人信用贷,不超过三年。 位于下李朗平吉大道2号的百分百创意广场也极为类似。项目占地22万平,建筑面积55万平,属于工业用地(仓储用地),也是单一产权。
项目共规划1栋高层公寓及3栋写字楼,主力户型为30-60平1-2房公寓,总户数达1260套,于2017年全面交付。购房者签租赁合同年限15年,剩余10年为赠送(出售时过5年)。 位于龙岗区平湖片区华南大道一号华南城项目,项目面积占地100万平、建筑约面积260万;其中公寓面积占地4万平、建筑面积16万平。西区的华南西苑、东区酒店式公寓,主力户型以38平1房、73平2房、111平3房为主,共1560套,其销售模式均为签订“以租代售合同”、“有偿使用合同”。
市场熟悉的品牌开发商在龙岗的乐年广场,销售形式也是出售40年使用权。项目于2015年12月开盘,研发用房价格3.8万-4.0万元/平,公寓2.5-万-2.8万元/平。项目用产业研发指标打造5.8-6米层高的复式产品,设有阳台,可通燃气,可满足基本的居住功能。 另外,还有还被评为深圳市重大项目( 2013-2015年)的深圳市现代物流项目平湖海源城,最终也以出售使用权的形式入市。无论是过去还是现在,市场上以租代售的项目均未能实现较高的售价,“一般是同期周边市场价的40-50%,也有更低和更高,看项目具体情况。受其产权性质的影响,客户量及销售量均比较有限。”房地产代理商陈先生表示。

3律师:不违法但违规业主权益无法保障 “以租代售”房与同期商品住宅相比,相当于市场价的3-4折。但这世间,哪有免费的午餐。 “租赁合同的最长时间,依据合同法是20年,超过部分不受法律保护。名义上是租赁,实质上是买卖。有纠纷的时候,究竟按照买卖合同来处理还是按照租赁合同来处理,会有不同的结果。如果是租赁关系,遇见拆迁时,租赁人无法以产权人的地位去谈判,利益受损是必然。还有再转让问题,自身是租客如何转让该物业?当然也不能抵押贷款。”广东华商律师事务所周争锋律师表示。
 “以这种形式销售的项目,当初拿地时都有特定背景,要求不能分割。即使是品牌开发商,房产证在开发商手上,项目被再次抵押融资,小业主也无法得知。未来开发商破产,购房者没有保障。另外,改变功能结构,存在消防等诸多安全隐患。”业内人士陈先生直言。
既然存在违规与风险,又为何有不少“以租代售”项目进入市场?
对于这一疑问,手机数据线生产商张老板回答了一半。“我手上的地20年前买的,现在建厂做实业很难赚钱,深圳人工成本太高,我为什么还要去建工厂?现在政策也不鼓励,卖房肯定赚钱多了。”
据瑞信行顾问董事总经理许新分析,深圳“以租代售”项目分为被动与主动。被动方是受土地出让条件限制、产权单一,不能分割交易;主动方则觉得补地价成本过高,而工业产品溢价能力有限,于是选择出售使用权回笼资金。 有人卖,必须有人买才能流通。买家李先生直言,“现在深圳房价这么贵,‘小产权房’不是也大把人买?挑一个你信得过的开发商,熟悉开发商不会跑路,而且价格低,我们有房住就好。” 
与小产权房一样,这类房产并非三言两语就能判断是非功过。
在经济增长的早期阶段,深圳是经济全球化过程中产业分工的重要基地。“当初政府招商引资,对办厂企业给予大力的政策支持,我们只要三万平,最后给我们五万平,希望我们扩大规模招人、招企业进来。” 张老板回忆道。 从“三来一补”到OEM代工模式,从原来的代工制造阶段,到现在的产品创新、组织创新乃至产业创新的阶段,深圳的产业结构体系一直在升级与进化。过去以制造业名义拿地的企业主们发现世界变了,而且变得太快,原来的产业模式已经不适合现在的市场需求。 “一方面,确实存在过去土地性质不满足于目前市场要求的现实。为获得较好的投资收益,业主确实存在通过改变土地性质实现开发效益的期盼。如果满足各种政策和规划,也存在改变的可能性,特别是近期深圳市规土委也发布了《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法(征求意见稿)》。”合一集团董事总经理罗宇回应乐居。 但在罗宇看来,市场有一些企业在拿到土地后,进行多年的闲置。有的企业一次闲置2-3年,有些经过两次甚至三次闲置被处罚后再开发,这就存在捂地的嫌疑了。“擅改功能、以租代售”这种形式,一来实现了土地违规“变性”的同时还避开了变性的土地费用,二来在不允许销售的情况下实现变相销售、避开税费且同时坐收多年来的土地增值收益。 这个生意逻辑其实简单,住宅市场太好,产业发展难且慢,改变性质太贵,又想要快速变现,于是改变使用功能,“以租代售”的模式就此产生。“这样会给市场一个不理性的预期,认为这样做是可行的,结果地皮越炒越高,最终导致政策监管越来越严。其实产业需要宽松的大环境支持,合法合规做产业的园区开发商反而很吃亏。”罗宇直言。 这世间有黑、有白、也有灰。如果你了解深圳的房地产市场,会发现认知一直被颠覆。过去被唾弃,如今成为香饽饽的不只是“以租代售”房。供给与需求,逐利与道德,没有完美的是非界线,作为个体的我们要做的是尽量保护自己,少受伤害。
深圳 龙华 工改工
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