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孟晓苏:中国还没有到发达国家阶段,房地产业前景光明

晶晶乐道 发布时间:2018.07.11 00:00:37
浏览:7360
7月10日,在深圳市房地产业协会主办的第八届深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会上,房地产经济和金融专家孟晓苏、中国保险行业协会首席金融市场专家俞平康就共有产权房、公租房、房地产走势、金融政策走向等问题,发表了自己的见解。
孟晓苏:中国还没有到发达国家发展阶段,房地产业前景光明
孟晓苏发表的演讲《深化房地产供给侧改革展望》中,截取一些精彩观点与大家分享:
1、共有产权房作为制度创新,具有重大意义
“共有产权房”自2007年起在江苏淮北进行试点,2012年起在上海、贵州等地推广,2017年在北京得到更多应用。孟晓苏认为,“共有产权房”是房改以来最有意义的制度创新,比我国房改时所学取得香港“居屋”与“公屋”政策、新加坡“组屋”政策更具重大社会意义。
房地产经济和金融专家 孟晓苏
2、如何解决大城市租售比过低问题:共有产权房政策+用好“集体建设用地”
中国大城市普遍存在租售比过低的问题。
目前大城市租售比中,一线城市中,北京租售比1.37%,上海1.45%,广州1.67%,深圳1.38%;新一线城市中,重庆租售比2.72%,杭州2.15%,郑州2.32%,成都2.55%;二线城市中,南宁3.16%,海口3.17%,长春3.79%。
如何解决中国大城市“租售比”过低问题呢?如何解决这一问题呢?孟晓苏认为,共有产权房政策和用好“集体建设用地”,将可以提高租售比。
3、“城中村”方式参与城市发展,建造了全世界最大规模的廉租屋村
城中村改造中,中国农民在各地以“城中村”方式参与城市发展,建造了全世界最大规模的廉租屋村,为自己创造财产性收入,为政府弥补租赁建设不足。
“深圳方案”支持原住民用“城中村”提供租赁住房:深圳支持社区股份合作公司和原住民,通过“城中村”综合整治和改造,提供各类符合规定的租赁住房。
现场ppt截图

4、中国远没有到发达国家发展的阶段,房地产业发展前景光明
在过去,“短期调控”让房地产市场出现四轮“三年周期”。在“限购限贷”的打压下,楼市与购地已现颓势,房地产投资连年下降,增幅从20%降到10%,全社会固定资产投资也降到6%。
孟晓苏认为,有专家不断推断“中国楼市泡沫”,原因是日本、美国、迪拜都曾遇到过楼市泡沫,而他认为中国远没有到发达国家发展的阶段,中国房地产业发展前景光明,因此并不存在楼市泡沫破裂的说法。
而美国家庭平均财产2007年为12.6万美元,到2011年降至5.8万美元,平均每户损失54%。但美国房地产业自2012年复苏,2013年美国全国平均房价上涨12.5%。
现场ppt截图
5、如何看房价?短期看供求;中期看结构;长期看通胀。
如何看房价?孟晓苏认为,应该看三点:短期看供求;中期看结构;长期看通胀。楼市以增量为主时,房价有上涨预期;等到存量交易为主时,房价就会有涨有跌。而城镇化进程,将推动中国房地产20年的发展。
俞平康:中国去杠杆进程刚刚开始
俞平康发表的演讲《《经济转型与房地产转型》中,截取一些观点与大家分享:
1、我国经济三大不平衡:收入、区域、产业结构
俞平康讲述了经济的三个不平衡:1、收入不平衡,截止2015年,前1%人口总收入的11.4%,前10%人口占总收入的37.2%,后50%人口仅占总收入人口的16%。2 、区域不平衡,不同地区的教育资源差异和住房差异巨大。3、产业结构不平衡,从国际横向比较,我国经济对投资高度依赖,服务业和直接融资发展不足。
中国保险行业协会首席金融市场专家 俞平康
2、中国养老金比重,只有美国的1/20。
在收入不平衡中,俞平康提到存在的一些问题:
1>、房价飙升与财富分化,财富的差异比收入的差异更为严重,首先首当其冲的就是房价的差距带来的财富差距。
2>、住房差异。
3>、医疗资源不知,卫生费用占GDP的比例为5.6%,约为美国该数据的1/3,其中,居民的医疗费用中近1/3为自付,远高于发达国家。
4>、社保资源差异,我国养老金总额严重不足,且过度依赖第一支柱基本养老。而不是工作性质的人群的基本养老金水平也差异很大。机关、事业单位工作人员的平均年收入是城乡居民的3.1倍,但前者的基本养老水平是后者的33倍。养老金比重,中国只有美国的1/20。

5>、教育资源差异。
6>、住房区域差异。
3、中国去杠杆进程刚刚开始
据俞平康表示,美国经历了六年的去杠杆过程,而中国的去杠杆进程才刚刚开始,美欧去杠杆过程中均经历了阵痛,而中国的实体经济的杠杆才刚刚稳住,中国金融部门的杠杆也刚刚稳住。而目前来说,资源并没有流向高效的部门,过多的居民收入流向了房产,资源实际上是流向了土地财政。
4、广义财政赤字扩张,2018年可能会加重

在去杠杆下,地方财政的财政压力进一步加大,2017年一二三线城市部分城市都出现了广义财政(公共财政收入+政府基金收入)赤字扩张的情况,据俞平康认为,2018年可能会加重,尤其下半年中最值得关注的重要一方面,房地产行业政策也与之有关。
5、中国城镇化水平还仍有提升空间
俞平康还提到,在本轮史上最严的房地产调控下,资金在向其他市场转移。而在资产端,我国城镇化水平还仍有提升空间。

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