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52万前海人住到哪里去?前海还值得买进吗?

咚咚楼情 发布时间:2018.07.10 16:37:02
浏览:10454
来源:楼兔子公众号
最近,前海热度很高。
1,2018前海合作论坛上周举行。很低调但是规格很高,深港澳两地的高层都来了。
2、前海嘉里中心开盘,也很低调但市场认可度很高。
3、亚洲最大的地下地铁枢纽中心上盖资产——华润前海悦玺开始接受登记了
4,实力房企德弘基与中国地产三强碧桂园强强联手打造的前海荟,已经在宝安海雅缤纷城开放展厅,一共只有88套71至119平米的智能系住宅。
5,据说,最近前海时代二手楼交易有所放大,好几位绝对的大咖已经潜伏买进。
显然,粤港澳大湾区的激情又被激发出来啦。
与此同时,坊间也有很多声音对前海楼市有所质疑。比如说,前海新盘单价已经过了10万+,几乎和香蜜湖、深圳湾甚至后海一批豪宅盘等齐,但今天的学校商业等等配套却远远落后,有过度消费的嫌疑。尤其是写字楼市场,很多朋友表示,购进写字楼两年多,租金已经便宜到几乎免费送了,依然根本无法出租出去。前海时代住宅,也不好出租。
那么,问题来了!前海楼市还值得买进吗?
这实际上,就是前海楼市未来机会和方向的问题。

2018前海合作论坛现场图片
绝对深圳楼市的珠峰!
深圳已经明确告诉我们,前海就是未来深圳排名第一的城市会客厅。
前海、后海、香蜜湖、太空港和大运新城,这就是未来深圳的五张城市名片,前海排名第一。
别看今天的后海风光无限,拥有绝美的深圳湾海景,深圳最好的湾区海滨栈道,代言深圳的第一标杆豪宅,代言深圳滨海城市形象的华润总部大厦,还有曲线婀娜的深圳湾跨海大桥等等。
前海的未来,一定比现在的深圳湾后海更加国际范。理由很简单,第一是后发优势。第二是超前的规划。在深圳这样一座日新月异的城市,迟到的往往是更美的。
现在,人们谈最多的是,深圳之光。宝安欢乐海岸的摩天轮规划图彰显出来了,欢乐海岸在封闭施工。

深圳之光摩天轮设计图
其实整个前海的地下已经挖空,亚洲最大地下轨道交通枢纽中心已经成型,耗资巨大的地下交通网已经织就!而地面上,政府已经要求新拍卖的地块,将来建筑设计都必须是世界知名的机构来打造。可以预想,前海将来的建筑,必将是一大批现代国际范的地标建筑。

前海城市会客厅规划设计图
从这张规划概念图看吧。前海敢于自称东方曼哈顿是有理由的。现在深圳房价的最高点在后海湾。个人预判,最快5年前海就可能拿走王冠。
从此,深圳最高点将在前海轮番上升。
前海有30万人要住出去!
前海可以是东方的曼哈顿,可以是伦敦的金融城。
但前海一定不是大多数人可以住下来的地方。即使是将来在前海金融城工作的精英人士。毕竟,前海是胸怀天下的地方。将来全球资本和全球富豪涌进前海是不可改变的历史潮流。
我们得到的前海最新规划是,前海核心的桂湾妈湾前湾15平方公里土地将减少建筑总量,原来预计是2600万至3000万平米,现在可能压缩到2300万平米。同时,工作人口减少到52万人,居住人口增加到23万人。目的是降低城市密度,增加城市公共空间,增加城居适宜度。

前海水廊公园规划方案

前海内部微循环交通规划图
显然,前海核心可能会减少办公空间的建筑体量,同时增加部分商务公寓甚至是住宅。让更多人白天在前海工作,晚上住在前海。防止前海成为夜间睡城。今天的纽约曼哈顿,就很明显出现了这种弊病。深圳提前做出改变,这当然是好事。
问题是,即使是这样增加居住空间。理论上,前海至少还有30万人要住到其它地方去。
前海人将来住到哪里去?
楼兔子一直认为,将来前海人最大可能是住到宝安中心区去。
很多人一定会说,都是毗邻的城市,为什么是住到宝安中心区去,而不是住到南山南油老城呢?前海与南山就是一条月亮湾大道的区隔,与宝安中心区就是一条双界河。地理差别不大。
理由很简单,前海和宝中才是湾区!湾区才是融合的大方向。
大家看一下这张图。很明显,前海湾区的核心第一圈层是妈湾前湾桂湾,宝安中心区滨海区+腾讯科技岛。第二圈层则是西乡碧海区+大铲岛和小铲岛+宝安中心翻身路一带。

前海湾区交通规划图
交通闭环是西乡大道+107国道+月亮湾大道+未来规划的填海外环线。中间穿插沿江高速,东滨路海底延长线,南坪路海底延长线等核心区海底互通交通弄枢纽。将来还有规划有深珠通道和港珠澳大桥双Y线深圳段。
显然,这个闭环里面最大概率会成为前海30万人的外溢居住区。
大概率是这样的:最顶尖圈层的前海人,住在前海桂湾。少量居住在宝安中心区滨海区。大部分要住到宝安西乡碧海中心区。
前海人基本上会在这个圈子里流动。原因是这个圈子里交通最完善。
一位楼兔子小密圈粉丝朋友告诉我说,为什么前海人不住到宝安老城这边去呢?原因很简单,每天从宝安中心区的第五大道开车从创业路进入宝安老城,上高速,起码要6个红灯。每个红灯可能要等两次放行。所以,往北走去曦城别墅住,是不太现实的。

德弘基·碧桂园·前海荟规划图
但往西走,很方便。以位于宝安大道与新安六路交汇处的德弘基·碧桂园·前海荟为例来说,将来完全可以享受到整个前海扩容区的密集地铁。开车,从宝安大道进入前海,也就是10分钟的事情。宝安大道双向8车道。这简直就是升级版的深南大道。未来完全有可能成为整个前海扩容区里的东西向主城通道。德弘基·碧桂园·前海荟就是宝安大道上的大道封面,前海资产。
宝安某大盘只租不售了!
当所有人都明白前海城市的发展趋势是往西走的时候,你们会怎么办呢?
能买一套就先买一套吧!这就是前海嘉里中心低调大麦的原因。这就是鸿荣源壹方中心大户型遭遇狂买的原因。
当然,开发商也不傻!
今天楼兔子爆一个猛料。宝安中心区一个总建筑面积达到40万平米的大盘,就在鸿荣源壹方中心附近的大盘。项目已经做出了最新的规划设计。明确定位是:高端服务式公寓,只租不卖!换个说法吧,以目前宝安中心区顶级资产基本上单价10万+计算,这个项目超过400亿的资产,开发商一个平方也不准备卖了!全部自持。
圈内朋友给楼兔子算了一笔账。
宝安中心区的第一个新盘富通好旺角,2003年一期开盘的时候,单价每平米2400元。现在二手房市场价每平米8万元至9万元。15年时间算下来,不是卖地的宝安区政府赚最多,也不是建楼的开发商赚最多。是第一批买进的小业主赚最多!
因此,精明的开发商表示不干了!更精明的你,应该赶紧再买。

德弘基·碧桂园·前海荟高定88套
现在机会来啦。德弘基·碧桂园·前海荟,宝安大道与新安六路交汇处,建筑面积8.7万平米的综合体社区,包含办公、商业、公寓和住宅几类产品。这次计划推售住宅产品,一共只有88套,71平米至119平米的智能系住宅。

巨头潜伏的西乡旧改区位图
未来,项目周边鸿荣源地产西乡老城的旧城改造项目,31万平米。佳兆业地产的河东改造项目,大约18万平米。
今天提前潜伏买进前海荟的88套住宅,后续这些旧改必将拉升区域房价。坐等后来者抬轿子,这叫精准投资,就等前海人来接盘吧。
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