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2019年:楼市见大底?85后的“人生崛起”机会?

资讯中心 媒体 发布时间:2018.07.10 14:30:36
浏览:5192
来源:刘晓博公众号
最近一段时间,常有读者问我:你如何看待周金涛关于楼市的观点?2019年楼市会见大底吗,85后的买房发财机会将出现吗? 周金涛是英年早逝的经济学家,以研究经济周期著称,号称“周期天王”,成功预测2008年全球经济衰退,2015年全球的资产价格动荡等。他曾担任中信建投首席经济学家,2016年12月病逝,年仅44岁。 周金涛是我的南开校友,本科应该比我低3届左右。周金涛对房地产的核心看法是:
1、2014年之后不要买房子,要买也要等到2019年;
2、2014年中国房地产周期出现大的拐点,地产周期衰退和工业化、城镇化进程结构性“红利”的衰退叠加在一起,决定了房地产市场未来3-5年并不乐观。
3、当前(2016年3月前后)的房价上涨,是下跌过程中的B浪反弹,不是牛市。2016年一线城市核心区域房地产暴涨,但这不是房地产重新开始,而是B浪。三四线城市的房子能涨才是牛市,垃圾股不涨,一小撮股票涨不是牛市。
4、2019年之后,中国新的房地产周期将启动,所谓幻灭即是重生,以人生发财靠康波来看,2019年是“1985年后出生的这代人”的第一次人生机会。
5、2017年中期,三季度之后,我们将看到中国和美国的资产价格全线回落,2019年出现最终低点。那个低点可能远比大家想像的低。这就是现在可以告诉大家的康波理论。 好了,就是这些。这就是周金涛在去世前一年,多次撰文、接受采访、演讲里表达的对房地产的看法。 现在回过头来看,“周天王”基本上都错了。中国的房地产就是这样坑人,不仅坑了谢国忠这样喝过洋墨水(麻省理工学院经济学博士、摩根士丹利亚太区首席经济学家)的专家,也让国产的“周期天王”看走眼。 很显然,2014年之后的三四年,恰恰是中国房地产的超级牛市。不仅一线城市暴涨,二线城市暴涨,三四线城市也都暴涨。大部分城市的房价,在短短两三年时间里上涨了超过60%,一些片区甚至一年翻倍。这在中国历史上,都是非常罕见的。 为什么周金涛在房地产以外的领域,基本上弹无虚发,但到了房地产上却错的离谱?原因很简单,他所依据的周期理论,其实概括自西方资本主义国家最近200年的历史,而不是中国国情。 在西方,房地产是经济学;在中国,房地产是政治经济学。
周金涛的研究基础是“康波周期理论”,它的全称是“康德拉季耶夫周期理论”。这个理论是前苏联经济学家康德拉季耶夫1925年在美国提出的,研究依据是英、法、美等资本主义国家18世纪末到20世纪初的批发价格水平、利率、工资、对外贸易等36个系列统计项目。结果发现,经济发展中平均每50-60年为一个“长期波动周期”。 周金涛对自己的研究框架概括如下:
我对周期的理解,要强调三点:第一,周期是一个系统的过程,是一个经济的、社会的包括制度的大系统推动下形成的,不是由单一的某些因素所决定。系统所推动的周期,具体表现形式就是周期的嵌套模式。简言之,世界的经济周期波动是由四个层级所组成的,包括最长的50-60年的康德拉季耶夫周期,套着三个房地产周期,一个房地产周期套着两个(产能)中周期,一个中周期套着三个库存周期,所以在60年的一个康波中,包含3个房地产周期、6个中周期,18个库存周期,我们研究的是整个系统的运动过程。 简而言之,周金涛分析框架来自西方,是西方“长周期”、“中周期”、“短周期”理论的一个组合。 用西方的理论,来套中国房地产,肯定会看走眼。原因很简单,中国地方政府直接、间接收入的40%来自房地产。中国稳增长、保就业,主要靠投资。而投资主要靠“地方政府+国企”带动,“大基建+房地产”是主要模式。说白了,房地产(还有金融)有较强的政治属性,哪里能任凭经济周期来左右? 更何况,当周金涛不看好2014年此后几年房地产的时候,他忘记了2017年是什么年份,这一年中国最大的事情是什么。 没有一个经济学家、财经评论员在2015年末的时候,能预见到:国家会通过“PSL+货币棚改”的方式,间接印钞给三四五线城市的楼市。包括我本人,都一度非常不看好三四线城市的楼市。但当央行三分之一的“新印钞票”直接流入三四线城市楼市的时候,奇迹就发生了。 什么“胡焕庸线”,什么“山海关”,一切故步自封的条条框框都可以被打破。至少在城镇化尚未见顶的时候,可以被打破。所以,东北和西北的楼市,最终也都被激活了。 或许有读者会接着问:那你告诉我,2019年房价会有低点吗?我是不是要等到2019年再买房子? 所谓2019年的低点,是周金涛提出来的。他的意思是说,2019年的房价,会比2014年更便宜。你说会有吗?别痴人说梦了。 至于2019年你所生活的城市,房价会不会比今天(2018年7月10日)更低一些想,这个我说不好。因为政策是强大的,而且是多变的。我只知道一点,未来3年、5年、10年、20年来看,中东部“有较大人口基数的、地级以上的城市”(这样城市中国大约有100个),其“有用的房子”(可以出租或者自用)的人民币价格,仍然会趋势性上涨。至于中间会不会有一些低点,很难说。如果有,就是买入的机会。 通胀是一个世界性的趋势,各国央行追求的通胀目标至少是2%起。也就是说,即便是美元日元欧元,每年也致力于贬值2%。达不到,央行就为之而奋斗。所以,不是房价上涨,而是货币贬值。 除非你生活的城市人口严重流失,否则房价很难趋势性下跌。 至于中美博弈如何影响房价,我已经说过多次了,这里再简单重复一下:小摩擦,则带来小利好或者中性影响;大冲突,则带来大利好。大冲突,几率仍然不高。 下面摘录几段周金涛关于楼市、周期的表述(发表时间基本上在2016年3月前后):
1、一代人最多把握一次技术周期,能赶上就是幸运,赶不上就没有这个机会了,比如我们这一代人不可能经历信息技术的爆发期,只能互联网技术的扩散期;但是我们可以经历好几个房地产周期,例如1999年开始的房地产周期,成就了一批财富积累者。而人生的一个财富基本轮回是10年,1999年,2009年,2019年都是我们可以把握的人生机会。但就一个人一生来看,基本的财富轮回实际只有三次,而且不可能全部把握。
2、从房地产周期演进来看,2014年中国房地产周期出现大的拐点,地产周期衰退和工业化、城镇化进程结构性“红利”的衰退叠加在一起,决定了房地产市场未来3-5年并不乐观。
3、中国的房地产周期的背后的推动力量,城镇化和工业化从2009年以后开始减缓,以房地产周期来看,2014年是全国而言的房地产周期高点。当前我们看到的一线城市房地产价格的上涨,是下跌过程中的B浪反弹。根源在于,我们前面提出,经济周期下行的阶段,在流动性宽裕的背景下存在着一个资产收益率的边际降低拐点,这就是我们去年说的资产荒,流动性为了保值需求寻找安全性高、抵抗通货膨胀预期的资产。
现在一线城市的房地产就是这一性质的反弹。这种上涨已经透支了未来的预期,这种涨幅是不可持续的,保值只是相对的,所以不能再盲目追高。
4、到了2017年中期,大家就可以知道我的判断对与不对。我曾经在2007年的时候判断2008年将发生康德拉季耶夫周期衰退一次冲击,就是大家看到的次贷危机。
2017年中期,三季度之后,我们将看到中国和美国的资产价格全线回落,2019年出现最终低点。那个低点可能远比大家想像的低。这就是现在可以告诉大家的康波理论。
5、怎么办?我需要为我手中的钱保值,所以,大家想了一个办法就是买进一线城市核心区域的房地产。第二个办法搞点新兴产业,很多人投了很多新三板。从我的本心出发,这两个办法都是消灭中产阶级财富的方法。
我自己投资的纪律是2014年之后第一不买房,现在是中国房地产周期反弹阶段,就是只有一小撮涨,所以大家看到的一定是熊市中的反弹。怎么办?卖,不应该买,炒股票的人全都理解的一个最简单的道理。所以现在应该是房地产的兑现阶段。
第二个大家追逐的新兴产业,因为我是研究长波理论的,我看的很清楚,实际上所谓的互联网+,就是本次康波的技术创新,信息技术的最后成熟阶段。
大家知道,信息技术爆发期在80年代,90年代在美国主导国的展开期。当技术从主导国传导到中国,中国是本轮康波中的追赶人,传导到中国扩散到生活的每一个角落,那么你们想这个技术还有什么前途可言?一个技术当它在追赶国的渗透到达了无孔不入的时候,一定到达了它生命周期的最后阶段,这个技术后面就是一个成熟并衰落的趋势。
所以,去年我跟朋友说,2016年和2017年是新三板的兑现阶段,能不能兑现要看你的命运了,这个东西不是我能够左右的。大家不要认为一定要兑现。
当大家看到这两个现象的时候,意味着康波要进入箫条期,你突然会发现,在经历一次滞胀之后,2016年到2017年是一次滞胀,一次滞胀发现你手中持有的流动性差的资产可能就没人要了。
6、房子一生中大致消费两次,大概20年一次。房地产周期是20年轮回一次。中国本轮房地产周期1999年开启,按照房地产周期规律分为三波,第一波2000到2007年,2009年之后又涨一波,2013年、2014年一波,三波上去,全国房地产周期的高点判断是在2014年,这个是中国房地产周期的高点,后面价格下来。
但是,到2015年的时候大家突然发现,房子又好卖了,2016年一线城市核心区域房地产暴涨,但这不是房地产重新开始,而是B浪。三四线城市的房子能涨才是牛市,垃圾股不涨,一小撮股票涨不是牛市,这是房地产周期的B浪反弹。
所以,2017年上半年附近,中国的这次反弹会结束。如果你拥有一线城市的核心区域的房地产,并且不是自住房,我认为应该在未来的一年之内卖掉,这就是我对于大家的建议。卖掉房子之后,你发现可以买到好多很便宜的资产,性价比已经发生变化,这就是房地产周期。不要以为房地产卖出去买不回来,这个世界上没有只涨不跌的东西。2019年房价会是一个低点,2017年、2018年房价是要回落的。一个房地产周期的循环就是这样,20年的循环,15年上升,5年下降,美国也是一样。


房价 买房
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