咚咚地产头条-利发国际lifa222_www.lifa222.com_利发国际官网欢迎你 深圳[切换]
  1. 房网首页
  2. 利发国际
  3. 二手房
  4. 租房
  5. 地产头条
  6. 安居房
  7. 城市更新
  8. 查房价
  9. 装修家居
  10. 家在论坛
  1. 头条
  2. 楼评
  3. 资讯
  4. 贷款
  5. 数据
  6. 城市更新
  7. 安居房
  8. 房事儿
  9. 楼情
  10. 临深
  11. 观点
  12. 装修
  13. 海外
  14. 专题
首页> 咚咚地产头条> 观点 > 正文

深圳“末代地王”窘境:保本卖、迟入市、转现房

深圳新浪房产 发布时间:2018.05.15 14:38:12
浏览:13685
“拿到地王两年死,不拿地王当年死。”在供地紧张的一线城市,房企们对土地又爱又恨。拿到地王,手有余粮心里不慌,随着而来的是关乎公司存亡的资金和开发压力。
深圳土地市场最疯狂的2016年,房企疯狂举牌,成交记录不断刷新。龙华上塘地王楼面价近6万/平、龙光拿下140亿总价地王、招商华侨城联合体310亿夺11宗商地......根据深圳中原研究中心监测,2016 年深圳土地总成交面积为229.5万平方米,楼面地价每平方米12651元,均创下近年新高,是当之无愧的“地王年”。
随着租赁时代的到来,深圳2017年出让的地块多要求拿地方自持或部分自持。随着这种趋势的持续,深圳将不再出现地王。让 “末代地王”们措手不及的是,2017年史上最严格的调控,不仅提高了购房门槛,更改变了大家对利发国际市场的预期。当地王遇到限价,剧情将怎么走? 1最高效:10个月入市,保本出货
2016年6月8日,龙光地产以140.6亿元拿下光明新区商住地块,折合楼面价27620元/平方米,刷新了2016年全国总价地王纪录。当所有人都在为龙光拿下深圳总价地王道贺时,龙光高管却度过了最焦虑的时刻。“140亿意味着一天300万的利息,开发速度慢一天或者现金回流慢一天,付出的代价就是300万。

压力也带来效率,龙光玖龙台项目当月月底就启动了地块勘探,7月完成围挡并开始桩基工程。2017年3月展示中心开放,7月开盘,均价4.5万/平。目前一期已售罄,据销售透露,二期项目将于近期推出。 业内计算拿地成本的公式为:(地价*1.32+6000)*1.05,其中1.32为资金成本,按照4年周期计算,6000为建安成本,1.05为营业税或抵扣后的增值税。以此推算,光明地王的成本价约为4.46万/平。有业主爆料称,龙光玖龙台项目在购房时增加了装修款,需一次性付款。业内推测,这是在限价条件下的“曲线救国”方法。 2最幸运:现房出售,与限价擦边
“树不能长到天上去,房价也一样。”尽管在拍卖师的提醒和强调下,2016年6月2日下午,龙华上塘还是拍出了单价地王。中国电建联手金茂总价83亿拿下项目,楼面价高达5.6万/平。当时业内核算,该地块需要卖8.5万/平以上才能赚钱。

就在拍地当天,周边楼盘陆续应声涨价。保利悦都项目当晚12点涨价10%、星河传奇当天起涨价5-8%、隔壁老王曼海宁更直接封盘,坐等涨价。6月14日,该楼盘以全新的定价进行售卖。均价达6.3万/平,一封一开,房价立涨15%。

值得一提的是,该地块还是深圳首宗“现售”地块。出让合同中明确规定,在这宗地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物,不能提前进行预售,要在竣工并取得不动产权证书后进行“现房”销售。 如今一年半的时间过去了,金茂府也在加快入市的脚步。在上月下旬的发布会上,金茂府宣布将在2019年底现楼出售。据了解,金茂府将推665套住宅,均为带装修的大户型。业内预计,金茂府的单价将会破10万。某房企营销线人员对乐居表示,现房在备案价格后可以直接卖,不需要拿预售证,价格相对自由一些。如果项目拿过预售证的情况下转现售,可以在预售的基础上加价5%。 在限价的当下,当年严苛的“现售“要求是否让开发商”躲过一劫“?时间会出答案。
3最拖拉:迟到一年半,能否如期而至?
在众多地王中,拖延癌最重的莫过于泰禾尖岗山地王。
2015年12月25日,泰禾以57亿元拿下将宝安尖岗山片区两宗居住用地。其中第二宗折合楼面价达79907元/平方米,刷新深圳单价地王记录。拍地结束后,时任泰禾董事长助理的丁毓琨在接受媒体时表示,两宗地将一同开发,计划在2016年年底入市。
尖岗山计划入市的2016年底,深圳正好遇上史上最严的“深八条”调控。泰禾延迟了入市时间。今年3月份,“家在深圳”论坛网友表示,目前泰禾尖岗山项目正在开发。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭并不看好尖岗山项目。“这两块地肯定是风险大于收获。泰禾拿地是基于一个判断,深圳房价仍会继续往上涨。我预计2016年深圳房价会出现高位盘整,下半年甚至会呈现略往下跌的态势。在这样的情况下,一年后卖房大概率会赔钱。”
在4月份的媒体发布会上,泰禾官方剧透称,尖岗山项目将于2018年第四季度入市,主推89-140平的3-4房,业态构成为合院、高层和商业叠墅。
4市场逻辑已变,地王难再现
当地王遇到限价,考验的不仅是开发商的现金流,更是它们对的应变能力和发展远见的综合挑战。土地市场“狼多肉少”是事实,但是规则变了,疯狂举牌还会是标配吗?
世联行董事长陈劲松认为,当下深圳市场逻辑已经发生了变化。从商业逻辑上说,卖地的时候没有说限价,但在入市时限价的做法是行不通的。但是从控制房价的角度来看,此举是楼市正在去市场化。
在他看来,限价政策没有明确结束之前,都不会出现单价地王。随着深圳自持地块的增加,在 REITs打通之前,带自持部分的住宅用地接下来都不会出现地王。
第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿对乐居表示,限价直接影响了项目预期的利润,开发商的利润压力越来越大。现在深圳的市场住宅的供应偏紧,但市场对深圳中长期看好。在这种情况下开发商不会急着降价卖,可能会加强自持或者推到以后卖,这也将变相地减少市场的供应。 他认为,在供地紧张的一线城市,未来的宅地还是会很抢手,但开发商将会持更谨慎的态度,更理性地举牌。“以前大家拍出高楼的地价是因为对房价有很高的预期,受限价的影响有高于预期的做法是不现实的。”
深圳要闻 地王
分享:

相关阅读

利发国际lifa222_www.lifa222.com_利发国际官网欢迎你 电话:15989420929(利发国际广告业务)/ 25327824(二手房业务)/ 83680819(地图业务)/ 83468529(家居装修业务) 82829961(亲子教育业务)/ 83288432(家在广告业务)/ 13066889945(保障房业务)/ 13691980901(城市更新业务) 83662670(海外地产业务)/ 82870529(品牌合作)/ 83684400(其他咨询) 传真:83680527    地址:深圳市福田区香林路16号九润大厦3-5层
深圳市易图资讯股份有限公司 版权所有,未经同意请勿转载 ICP备案号:粤ICP备10068813号 粤公网安备 44030402000760号 深圳市市场监督管理局企业主体身份公示
手机看头条 手机看头条
咚咚找房公众号 咚咚找房公众号
利发国际lifa222