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关于惠阳大亚湾置业的几点粗浅看法

陈令 经纪人 发布时间:2018.05.05 22:59:10
浏览:9959
              很多朋友问惠阳大亚湾(以下简称惠湾)房产值不值得买,买哪里?我觉得回答“值得买”或者“不值得买”都是不负责任的,至少很多人会不服气。本人从2009年开开始就接触那边的房子做二三级联动,几乎见证了所有大盘从开发第一期开始一直到开发到今天的规模。那么就惠湾房产谈点自己的粗浅看法,究竟值不值得买和买哪里还是见仁见智。                  1.惠湾利发国际从最开始的每平方米单价3000元到今天几乎15000元,10年时间翻5倍,的确是涨价了,而且涨幅还不错,这是铁的事实。                  2.随着大规模的开发,惠湾的基础设施这几年有了明显的提升,无论是学校,商业,市政配套,包括多条与深圳的公路连接。                 3.轨道交通:已开通惠州南站通深圳北站和福田高铁站的高铁。深圳地铁14号线惠州延长段线路全长约11公里,设站约5座:白云站,草洋站,开城站,惠州南站,新桥站。深圳地铁16号线惠州延长段线路全长约6公里,设站约3座:塘横站,厚福站,文旅北站。这两条线路都与惠州地铁一号线都有换乘站,需要说明的深圳地铁14号和16号线深圳段已经动工。                   4.远期与深圳轨道衔接还有:深圳8号线:自深惠边界至中兴中路,长约9.7公里;深圳19号线:自深惠边界至铁门扇,长约11.9公里;深圳21号线:自深惠边界至新圩,长约7.3公里。但是这几条线是很遥远的事情,深圳段都没有开工,惠州可能5—10年后的事情了。所以对于惠湾楼市的中短期意义不大。                  5.惠州市政府2017年4月8日发布的调控政策:2017年4月9日12点以后购买利发国际、二手房需要取得不动产证三年后才可转让。而惠湾利发国际都是预售:对于购买利发国际来讲至少1年交楼,办不动产证1年,取得不动产证3年后才能转让,意味着至少要5年才能解套。这一点尤其要引起置业者的重视。                 6.惠湾房贷政策利率至少上浮30%,相对深圳至少上浮10%来讲,同样100万房贷20年月供惠湾7379.39元,深圳6816.89元,20年利息相差135000元。这点也是置业者需要关注的一点。                  7.惠湾利发国际和二手房的年成交比大概在3:1,虽然二手房成交量明显低于利发国际,但也说明二手房市场仍然占有一席之地,未来成交比差距会逐渐缩小,终究会迎来二手房成交占主导地位的一天,但是这时间预计要10年。                  8.惠湾中介同行的整体服务水平低于深圳,中小规模地产中介扎堆,规范程度不如深圳,深圳的大型中介对惠湾二手房市场的渗透还不够深入,主要业务还是集中在利发国际领域。未来这种情况会有所改变。                 9.惠湾二手房成交最活跃的片区在于邻深(不是临深)和一些规模大盘,比如龙光城最活跃,德州城,星河丹堤,卓越东部蔚蓝海岸等等,小区自住70%以上都是粤B车牌,说明位置上好的品牌优质大盘深受深圳客户青睐。                 10.惠湾置业热点片区在于惠阳邻近深圳的惠阳白云新城片区,大亚湾邻近深圳的大亚湾西区,地铁14号线,16号线沿线楼盘和大亚湾中心区/万达周围片区,这些片区深受深圳客户青睐。                 11.惠湾利发国际市场的现状:热门楼盘开盘成交量都不错,人气很旺,甚至有些开发商对客户提前验资,对于热门户型要求一次性付款,对于认筹的客户付全款的优先通知选房而区别对待按揭的客户。时不时传出实力强劲投资客多套购买,甚至少数楼盘出现一房难求的的局面。                 12.受备案限价影响,惠湾楼市不同楼盘整体价格相差不大,一般在1000--3000元左右。很多开发商会打着收利发国际费(1--3万不等)和装修费(5--10万不等)名义来弥补对备案价格的不满。                  总结:惠湾楼市仍然不否认它的前景和价值,只要能和深圳沾边的未来也同样会受深圳的带动,适合长线持有。对于手上只有几十万,资金不多的又想在这边安家的不失为一个不错的选择,对于投资客户需要有足够的耐心考验方可守得云开见日月。但是惠湾房产的金融属性较深圳房产差很多,变现能力不足,不过仍然强于内地三四线城市。购买惠湾房产,最好沿着:地铁沿线深圳地铁14号线/16号线,惠州南站周边地块,挨着坪山的地块,万达周边地块购买。首选中等规模或以上的品牌开发商质量可靠的大盘,只有几栋的小盘最好别碰,虽然现在价格可能单价便宜两三千块,但是未来差距会越来越明显。值得注意的是惠湾利发国际和二手房市场整体不如深圳规范,服务意识和深圳有一定差距,出现纠纷维权较困难,所以需要自己多留心。(本文作者:陈令13424396986深莞惠置业咨询扫一扫)
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