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观澜2018年唯一新盘 规划详解

咚咚楼情 发布时间:2018.03.01 08:56:08
浏览:7350
来源:咚咚牛浩思
详情阅读》》或是18年观澜唯一新盘  评观禧【规划篇】
观澜17年仅3个项目入市,区域价格与16年的价格相比,趋于平稳,维持在4万出头。

 锦鲤大厦是17年唯一推出的商办类产品,目前在规土委显示仅成交20余套,虽目前是有轨电车站点物业和近市政配套的双重利好,但3.6m高的带装修公寓并没有给人过多惊喜,价格却相当于住宅产品,市场接受度较低。

而2018年,观澜开始进入青黄不接的阶段,合正观澜汇二期和白鸽湖旧改项目目前在停工阶段,预计18年观澜或仅一个项目入市(观禧),而且为保障房项目里面的商业产权产品。而旧改项目多处于停工或尚在拆赔谈判前期,进度较为缓慢。 2018年主要还是以消化17年的尾盘为主,观澜新盘进入空窗期。 项目详情: 观禧项目属于安居房配建商业产权产品,占地3.41万平方米,总建筑面积22万多平方米。 项目原为工业用地,2014年将规划功能调整为二类居住用地,并列入当年计划开工的安居型商品房项目。其中,项目含安居型商品房面积约占比70%,其余为商业产权产品等。
 项目共6栋,其中5栋高层为保障房,1栋商业产权产品,总房源共2768,车位数为1520,车位比1:0.55。
商业产权产品,主推建面约30-74平的商业产品,层高4.5—5.1米,空间利用率较高。项目已开展示中心,预计1月开放样板,具体时间待定。

项目打造全年龄段运动空间,配备健身房、网球场、篮球场、羽毛球场、千米跑道,足不出户享受运动生活。

深圳、凤岗交界处  区域以度假、旅游休闲产业为主 项目位于深圳边缘地带,区域集中了观澜高尔夫球场、观澜版画基地、观澜山水田园等度假休闲场地。周边二手房源多以观澜高尔夫的高端别墅或公寓项目为主,其中观澜湖赛维纳(深圳产权)的公寓产品二手价格约在2.7万/平(参考链家挂牌价),多为60平一房户型。而隔壁邻居凤岗普通住宅单价约2.5万左右,周边竞争产品相对较多,购房者选择余地较大。

商业配套:距离项目约3公里处,是观澜目前规模最大的shopping mall,观澜湖新城MH MALL建筑面积近30万平方米,于15.10月开业。作为休闲度假娱乐型购物中心,吸引了如橙天嘉禾IMAX独栋影院、IceCastle冰堡国际溜冰俱乐部中国首店、鼎鸿保龄球馆等运动娱乐品牌入驻,以及服装、餐饮等业态,不仅填补了观澜北片区的商业空白,也改善了片区整体的商业环境、为区域带来大量的人气。
 交通配套:项目可沿环观南路直接上清平高速,或行至6公里外的梅观高速入关。高速路网通行较为便捷,适合开车出行。
医疗配套:龙华区综合医院,规划为观澜首家三甲综合医院,已纳入“龙华区建区周年暨2018年第一批集中开工活动”,与项目相距约7公里。 周边旧改情况: 目前周边规划有五大旧改,拟拆除重建面积达到57.7万㎡,且多集中于环观南路即玉平大道两侧,目前周边现状多以工业区和农民房为主,预计建成后将为片区带来大量高品质的商品房项目和相关的商业、教育等配套,将改善区域的居住环境,填补区域的配套空白。 其中大族地产的“君龙兴旧村整村改造项目”旧改规模约7.8万㎡;山水田园实业公司申报的“君子布工业区旧改”规模最大约23.6万㎡,紧邻原观澜山水田园旅游文化园,预计建设为相关配套产业;田心村和君子布君新片区旧改都规划为住宅类项目。 目前几大旧改都尚无动工迹象,嘉霖观禧是该区域第一个开建项目。
 综合来看 项目位于观澜和东莞凤岗的交界处,属于深圳边缘地带,虽区域以旅游产业为主,但项目附近还是存在大量的工业区和农民房,周边虽有旧改规划,但却无动工迹象,居住环境目前尚处于低位。 项目距离规划地铁站较远,但周边有清平和梅观两大高速,高速路网进关通行较为便捷,适合开车出行。但小区配套的车位比仅1:0.55,对于周边其他交通条件相对较弱的区域而言,车位配比相对较低。 凤岗因深圳15-16年大涨,而外溢部分的刚需和临深投资客源,区域内新建项目较多,商品住宅以2.5万左右的单价为主流价位。加上观澜湖高尔夫球场内配套的休闲度假类高端住宅、公寓作为对比,相较而言,在居住环境和价位上,项目并不占据优势。 从产品角度而言,项目本身为4.5—5.1米层高的商业产权产品,空间改造利用较为灵活,相对使用率较高,建面30-74平米的面积段,户型较观澜湖的豪宅公寓和凤岗普遍得房率较低的市场来说,占据一定的优势。 对于一个投资类的商业产权产品来说,周边低端工业区聚集,无高新产业吸引,区域人口承租能力相对较弱。且临近房价和租金较为低廉的凤岗,或主打休闲度假景观牌的观澜湖高端社区,高端和低端市场两端都不占据优势,这样一个以租为主投资类产品而言,位置实在尴尬。
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