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2017年深圳二手房成交总结报告-罗湖篇

淘房哥-天悦 淘房哥 发布时间:2018.02.12 06:00:00
浏览:22602

2017年,淘房哥团队统计到宝罗湖区二手房部分成交数据共2955,本文将以此数据作为参考依据,分析2017年罗湖各片区二手房的楼市走势。
希望通过以下的数据统计分析,为大家呈现罗湖各片区成交概况、热点、亮点、特点等市场信息,剖析缘由,方便大家借以判断或决策房源性价比、楼盘选择以及区域选择。
一、罗湖成交活跃片区排名(由高到低)以成交量来划分热度,成交量最高的是黄贝岭(占比23%),该片区在罗湖各区中独领风骚,其余各区人民南、翠竹、百仕达、布心、莲塘比较平均(占比分别在12%和13%)。蔡屋围+东门是两个片区所以占比达到16%居第二。PS:清水河、银湖两个片区成交量相对比较低迷,关注度也较低,主要是该区域二手房体量较少,位置比较边缘化,不过近来有较多旧改规划利好。笋岗片区目前旧改比较集中,二手房楼盘也比较少,暂无收集该区域,因此本帖暂不做具体分析。
 二、罗湖各片区成交情况介绍 (一)莲塘篇1、莲塘各类户型成交占比情况莲塘片区收集到的二手房成交数据共341套,其中一房57套(17%),两房138套(40%),利发国际lifa222113套(33%),四房及以上33套(10%),两房和利发国际lifa222为本片区的成交主力户型。2、莲塘各价位段户型成交情况
1.一房一厅或单间的套均总价约188万,这类户型成交占比接近五分之一,区间价格段基本集中140-230万之间。单间价格基本是在150万山下,一房一厅价格基本做200万左右。选择这一类小户型主要是为了学位需求的居多,该区域属于罗湖外国语初中学区。
2.两房的套均总价约343万,成交价格段基本集中在280万-360万之间,面积主要范围在50-70㎡左右,楼梯房及电梯房都有,这个价位段在莲塘大部分的花园社区都能买到,大都是2000年以后的电梯花园社区。目前该片区正在建地铁到时候交通会更加方便。
3.利发国际lifa222的套均总价约520万,成交的房源主要集中在420万-600万左右,基本都有对应的楼盘能满足购房者的需求,在选择上相对会比其他片区选择更多,且大花园社区较多楼龄也相对新点。刚需购房的话400-500万3房是有较多选择的。品质较好或楼龄较新的利发国际lifa222户型,基本都要560万以上。 4.四房及以上户型的套均总价约984万,莲塘有较多别墅所以套均总价有所拉高。其主力户型集中在550-700万左右,部分户型有赠送可轻松做四房,低于550万的基本以楼梯房或品质较一般的楼盘为主。 3、莲塘成交TOP5楼盘Top5楼盘的成交总和为119,占17年淘房哥所统计到莲塘的成交总和35%。成交前五的楼盘全是2000年以后的物业,除了仙湖枫景以外其他楼盘全是大花园社区,物业好居家氛围浓。
鹏兴花园一、二、三、五、六期的成交量,相对不是太高主要是像三期和六期放盘较少成交也非常少,该楼盘主要是以住家客户为主,该楼盘是莲塘体量大较大的楼盘,户型只有2房、3房和少量4房。楼盘居家氛围和环境都相对的较好,位置比较中心,特别是鹏兴花园三期被称为莲塘的聚宝盘。 名骏豪庭莲塘的各小区中人气最旺的花园社区之一,户型比较多样2房为主占比约60%,其余是1房和3房。上车门槛相对不是很高。临路单位比较吵。 梧桐山新居也是莲塘比较大的花园之一共21栋,分一二期共一个花园,一期走楼梯,二期是11层的小高层,居家氛围好。万科东方尊峪位置就相对较偏生活便利性稍差,位于梧桐山脚空气好,以大面积户型为主2房近500万起。
(二)黄贝岭篇1、黄贝岭各类户型成交占比情况黄贝岭片区收集到的二手房成交数据共667,其中一房231套(35%),两房229套(34%),利发国际lifa222193套(29%),四房及以上14套(2%),一房-二房为本片区的成交主力户型。名校学区的效应。2、黄贝岭各价位段下,户型成交情况1.单房和一房一厅的套均总价约214万,基本集中在260万以内,单间成交量较多,由于该区域较多楼盘是名校螺岭小学学区内的楼盘,所有1房也是该区域成交最为活跃的户型,单间价格在150万左右,1房1厅在250万左右,以地铁口物业为主 2.两房的套均总价约342万,其中小两房主要在250万-300万之间,面积大部分在在50㎡左右,这一类户型成交较活跃,而价格区间在300万至450万内,则基本以60-80㎡的两房成交为主,这个价格段能选的宜居花园小区且带名校。 3.利发国际lifa222的套均总价约428万,这个价格水平的利发国际lifa222,基本是属于该区域比较老旧的物业,楼梯房居多。成交价上800万以上的利发国际lifa222数量为0。 4.四房及以上户型的套均总价约650万,600万以下的户型较多是面积段较小的小利发国际lifa222一般在80平米以内。而面积大于80平米的楼盘品质比较一般。该区域品质较好的楼盘相对较少,价格预算较高的可以关注其他区域。
3、黄贝岭成交量TOP5楼盘该区域Top5楼盘的成交总和为238套,占2017年淘房哥所统计到黄贝岭的成交总和36%。成交前五的楼盘中名校螺岭小学学区内的楼盘占比2个。 金城华庭属于黄贝岭片区的热门楼盘,其中小户型成交占比是较高的,250万左右的一房一厅,其次是77平米的小利发国际lifa222500万左右,两房400万左右,是该区域名校学区中比较好的花园小区,且小学就做对面,周边配套相对齐全。 新天地名居、京基东方华都、京基东方都会这3个楼盘都是以小户型为主,楼盘体量较小,周边大环境一般,容积率较高,租户较多居家氛围一般,都近地铁口刚需上车和投资客较多,其中新天地名居花园较精致。 海富花园则是成交前五中楼龄最旧的楼盘,主要是以2房和3房为主成交单总价较低,属于上车盘,配套能够满足日常生活雪球,自住家庭可以考虑。(三)翠竹篇
1、翠竹各类户型成交占比情况翠竹片区收集到的二手房成交数据共369套,其中一房125套(34%),两房121套(33%),利发国际lifa22298套(26%),四房及以上25套(7%),1房和2房户型为该区域的成交主力户型,该片区名校资源丰富,主打名校学区房
2、翠竹各价位段户型成交情况
1. 一房的套均总价约279万。200万以内没有;一房一厅的价格集中在300万内为主,门槛较高也是罗湖各区中门槛最高的区域。根据调研,购买翠竹小户型的群体,以主要是以学位为主家长居多,面积越小单价越高。
2. 两房的套均总价约378万,看楼盘的品质和学位而定,以深中名校学区内的楼盘成交来看还是以小两房为主价格在300万-400万的范围,户型相对比较紧凑,而面积较大的两房基本要以500万起步。而普通不是名校学区内的楼盘单总价则也低较多。 3. 利发国际lifa222的套均总价约538万,3房以上的户型该区域成交就开始逐渐较少,主要是品质较好的花园社区不多,该区域居家氛围不是很好。较多单位租用办公。 4. 四房及以上户型的套均总价约1143万,该区域大面积户型的楼盘较少,几个品质较好的楼盘价格也相对较高。所以该区域成交的大户型楼盘也不多,比较突出的就只有合正荣悦。该区域大户型整体选择范围相对不多。
3、翠竹成交TOP5楼盘
该区域Top5楼盘的成交总和为167,占2017年淘房哥所统计到翠竹的成交总和45%成交前五的楼盘全是属于名校深中或翠竹小心学区房 成交TOP5的楼盘中3个楼盘的是以小户型为主愉天小区、金丽豪苑、阳光天地都是以面积小、总价低的优势导致成交极其活跃。其中愉天小区属于比较老旧走楼梯物业居住属性较差,三个小区都是出租居多,阳光天地和金丽豪苑出租办公的居多,另外金丽豪苑有较大的户型不过成较差,价格也比小户型低较多。
翠竹苑也是属于比较老旧的物业,是该区域最大的花园社区,主要是有学位的加持,部分小户型40来平米的可做2房。位置较好生活各方面比较便利。
合正荣悦是该区域楼盘品质最好也是楼龄最新的超高层楼盘,以大户型为主,部分小面积单位,对于预算充足该楼盘是该区域最佳的选择。 
(四)百仕达篇1、百仕达各类户型成交占比情况百仕达片区收集到的二手房成交数据共366套,其中一房116套(32%),两房113套(31%),利发国际lifa222101套(27%),四房及以上36套(10%),1房2房3房成交占比比较平均,也是该区域成交主力,4房及以上户型也是罗湖各区中成交占比最高的区域。2、百仕达各价位段户型成交情况1. 一房的套均总价约169万。单间总价基本在120万左右;一房一厅的价格集中在280万内。该区域小户型成交的楼盘比较集中单间基本是被旭飞华达园给包了,总价在100万左右以投资出租较多,价位门槛较低而整体的租金收益有较高所以成交活跃。 2. 两房的套均总价约365万、利发国际lifa222的套均总价约605万、四房及以上户型的套均总价约967万。成交主要集中在几个比较大的花园社区,居家氛围浓厚,户型相对比较实用。而面积较大的两房如百仕达花园系列起步价则相对较高。百仕达片区百仕达花园系列成交量占比半壁江山,1-4房均可满足,深圳早期的豪宅物业较好。
3、百仕达成交TOP5楼盘该区域成交Top5楼盘的成交总和为250,占2017年淘房哥所统计到百仕达的成交总和68% 旭飞华达园是百仕达屈指可数主打小户型的楼盘,单间和一房一厅投资出租居多,而两房的成交量刚需客较多,总价低200万左右可上车。作为该区域的入门级小两房,上车门槛相对要比同片区的其他楼盘低,过渡可以先选择上车。 百仕达系列(除三期)是该区域最热门的楼盘,主要以居家改善为主,大花园社区也是该区域绝无仅有的楼盘,上车门槛相对较高。而东乐花园属于刚需改善楼盘总价低,花园社区大的优势。
(五)布心篇
1、布心各类户型成交占比情况布心片区收集到的二手房成交数据共338套,其中一房42套(11%),两房175套(49%),利发国际lifa222121套(34%),四房及以上21套(6%).两房为该区域成交主力户型占比接近一半,其次是3房。1房和4房成交少。2、布心各价位段户型成交情况1.单间或一房一厅的套均总价约210万主要是以翠园东晓初中的学位房为主,至于非名校学位房的小户型成交则比较淡。整体价位段约150-270万区间。 2.两房的套均总价约326万,小两房的价位基本集中在249万以内非名校学位。名校学区内且楼盘品质较好的楼盘总价相对较高大部分处于350万-400万之间。
3.利发国际lifa222的套均总价约437万,3房的价格该区域是比较容易上车,小利发国际lifa222价格在350万左右,名校学区内的楼盘总价会稍高,对于预算有限的购房者可以关注,该区域目前旧改项目较多,未来环境会有较大改变。 4.四房及以上户型的套均总价约826万,这一类户型成交主要是集中在几个品质较好的楼盘,如百仕达三期、淘金山,成交的户型面积也比较大约在150平米左右,碧岭华庭大面积户型总价也较高。
3、布心成交TOP5楼盘布心片区Top5楼盘的成交总和为167,占2017年淘房哥所统计到布心的成交总和49% 百仕达三期是该区域成交最活跃的楼盘,楼盘品质好,名校学区,基本是改善或学位较多。不过该楼盘也有缺点位置较偏,没阳台。 雍翠华府、今日家园、布心花园都是以刚需户型为主,小两房、小利发国际lifa222户型成交比较活跃,都有地面花园,近学校。目前配套相对一般,但居住氛围相对较好,对改善学位可以关注今日家园总价较低,不过户型格局一般。 淘金山花园是该区域品质 的楼盘,主要是以3房和4房为主,花园环境优美,不过位置较偏,休闲养老还是挺好的。
(六)蔡屋围+东门篇1、蔡屋围+东门各类户型成交占比情况蔡屋围+东门片区收集到的二手房成交数据共467套,其中一房219套(47%),两房155套(33%),利发国际lifa22282套(18%),四房及以上11套(4%),1房和2房为该区域成交主力户型,楼盘体量都相对较小。2、蔡屋围+东门各价位段户型成交情况1.一房一厅的套均总价约192万,成交占比属于该片区最高,该区域主要是以小户型单位为主,楼盘体量较小。上车门槛较低,以出租居多不太宜居。东门片区较多小面积单位带名校学区。 2.两房的套均总价约365万,2房户型及以上起成交量开始逐渐较少,300万左右的2房面积有50-70平米左右,较多户型面积虽大但不实用,该区域地理位置较好,商业比较发达属于宜业不宜居的区域,租金收益较高。

3.利发国际lifa222的套均总价约598万,350-450万以内的楼盘选择比较多,但品质相对一般,大都是没有地面花园社区的物业,商业等交通各方面比较发达。 4.四房及以上户型的套均总价约1124万,成交主要集中在幸福里和鸿翔花园这两个楼盘面积段基本在90㎡-140㎡之间。
3、蔡屋围+东门成交量TOP5楼盘蔡屋围+东门片区Top5楼盘的成交总和为153套,占2017年淘房哥所统计到蔡屋围+东门的成交总和33%
东门168、缤纷时代家园都是属于名校学区的楼盘,以小面积户型为主,成交总价总价相对较低,但单价较高。属于东门片区成交量最好的几个楼盘之一。关注低总价学位可以留意。幸福里区域的豪宅楼盘,92平米的2房起,总价约1000万,


(七)人民南篇1、人民南各类户型成交占比情况人民南片区收集到的二手房成交数据共386套,其中一房202套(52%),两房155套(40%),利发国际lifa22227套(7%),四房及以上2套(1%),1房和2房为该区域成交主力户型,刚需首次及港人置业多。2、人民南各价位段户型成交情况1.单间或一房一厅的套均总价约176万,成交的房源集中在130万以内,并且是以一房一厅为主,部分能改成小两房,面积大致在38㎡-49㎡左右 2.两房的套均总价约241万,较多集中做150万以内的小两房,大部分是品质较差的老旧物业(带电梯),上车门槛较低。人民南片区商业发达和蔡屋围、东门片区相似都属于宜业不宜居,租客较多,大多楼盘都没有地面花园。 3.利发国际lifa222的套均总价约341万,四房及以上户型的套均总价约429万,3房和4房做该区域几乎很少成交,主要是该区域大面积户型的楼盘比较少,基本是以小户型楼盘为主,且该区域不适合居家。

3、人民南成交量TOP5楼盘人民南片区Top5楼盘的成交总和为139套,占2017年淘房哥所统计到人民南的成交总和36% 成交TOP5的楼盘中全一小面积单位为主的楼盘,基本是无地面花园,这一类楼盘成交总价低,租金收益高,适合比较维稳的客户群体投资,该楼盘不是以租客为主。···总结···以上就是2017年罗湖各个片区的大概情况,各片区成交TOP5的楼盘的楼盘成交占比都相对较高,基本属于不愁没人接盘,不过有部分户型或朝向等问题也不太容易出手。罗湖各区中1000万以上的物业成交相对较少,成交总价主要是集中在300-600万之间。200万左右或200万以下可以关注罗湖的名校学区房,如黄贝岭片区的螺岭小学、翠竹片区的翠竹小学、东门片区的深圳小学,200万以内都可以上车,买到好学区房。如果要关注两房可以去人民南片区选择多。
300-500万2房3房可以选选择黄贝岭、翠竹、莲塘等片区,有名校选择,另外居家气氛较浓厚,改善亦可选择。有学位和地铁及旧改等方面利好,未来还是会有一定的潜力空间。总价3房布心也是个不错的选择,东门、蔡屋围、人民南适合刚需过渡、租金收益稳。 想了解更多资讯,可以加入我们的咚咚9.9会员!
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