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凭啥一年涨了267万?深圳湾详细踩盘报告

深圳新浪房产 发布时间:2018.01.13 22:47:25
浏览:8163
2017年下半年,深圳湾片区几宗成交个案在网络刷屏。
翡翠海岸B栋20A的177平四房以2500万成交,成交单价为14.1万。太古城48平以733万成交,成交单价为15万,一度引起市场哗然。
自2016年10月起,深圳利发国际在强调控下,迎来“十五”连跌。在整体房价盘整的大背景下,核心区房价依旧呈现持续上涨,最典型的片区为深圳湾片区以及香蜜湖片区。
1、湾区逐步走向成熟
翡翠海岸年涨3万/平 
沿深圳湾中心路东西两侧计算,目前深圳湾片区约有14个楼盘,其中中心路西边楼盘有吉祥龙、君汇新天、太古城南北区、曦湾天馥、恒裕滨城、阳光海滨、绿海湾、翡翠海岸。中心路东边楼盘有鸿威海怡湾、三湘海尚、颐安阅海、曦湾华府等楼盘。
 深圳湾中心路东西两侧楼盘 过去的5年是湾区逐渐走向成熟的5年,随着目前整个湾区楼盘开发完毕,住户逐渐增多,先前的填海区域逐渐演变成纯高端住宅区。整个湾区商业区较少,楼盘较新,多为2009年-2016年开发的次利发国际,开发销售周期2-4年不等。
目前仅有宝能all city商业综合体,各楼盘底层商铺多为空置关闭状态。平时人流较为稀少,但整体环境优雅静谧,适合居住。据不完全统计,整个湾区目前约有6000余套房源,但据周边中介透露,湾区平时亮灯率较低,空置率约有40%。 太古城南因其面积小总价低,地铁口租金高等优势,涨幅在30%左右。吉祥龙、绿海湾和阳光海滨的一本证户型,价位适中、性价比好,平均涨幅超过了20%。涨幅略小的为三湘海尚、皇庭港湾类双拼户型,因名额受限涨幅一般。卓越维港,翡翠海岸和君汇新天宜居性好,双拼户型赠送实用性好,价格不低受欢迎程度也较高。 新盘方面,恒裕滨城二期高赠送的88平小四房低楼层以总价1640万成交,曦湾天馥89平高赠送的小四房也以的价格1580万成交、95平的物业目前报价在1700万,183平单价也达到了13万/平。
业内分析,自2016年新政调控之后,需求和供给被打压,造成深圳市场结构性分化,供给短缺的价值片区整体价格不降反升。除了优质地段、纯居住环境以及高品质小区这些价格驱动因素外,新建深圳湾优势学校的加持,也直接拉动了区域物业价值飞涨。
据中原研究中心提供的2016年与2017年真实挂牌和成交数据来看,从2016年-2017年期间,湾区房子成交均价普涨1万/平。其中翡翠海岸从2016年成交均价11.5万/平上涨至2017年的14.5万/平,一年上涨3万/平,一年涨幅为3.83倍。
(数据来源:深圳中原研究中心)
涨幅次高的是颐安阅海台,一年上涨1.8万/平,曦湾天馥一年则上涨1.6万/平。均价上涨1万/平以上的楼盘还有君汇新天(上涨1.1万/平)、太古城(上涨1.1万/平)、卓越维港(上涨1.1万/平)。
以翡翠海岸89平利发国际lifa222为例、成交均价11.5万/平来计算,2016年该房源总价为1023万。该楼盘2017年成交均价涨到14.5万/元,总价1290.5万,一年期间上涨267.5万。

2、双证户型偏多改善户型均在1500万以上
目前链家APP上仅有24套深圳湾区房源挂牌在售,而适合住家的小利发国际lifa222,目前最低报价为鸿威海怡湾的88.83平小利发国际lifa222,总价为1330万。
踩盘当天笔者从中介得知,目前整个湾区多为双证户型,放盘单价多在11-15万之间。但笔者踩盘时发现,在售房源并不多,小户型更是少。相对而言,该片区出租的房源数量更多。之前挂盘的吉祥龙89平小利发国际lifa222现在已显示下架,据中介透露,业主已撤盘,打算等市场更好的时候再卖。
从户型和面积来看,湾区所有房子大概分为1房、40-60平的2房、89平小3房、130-140平改善型4房、170平左右舒适大4房以及200平以上的阔绰4房5房。
值得一提的是,120平以上的湾区户型多为双证户型,成交难度较大,单证户型在湾区显得更为走俏。其中,130-140平左右的单证房源主要集中在鸿威海怡湾、绿海湾以及阳光海滨这几个小区。这类型改善型住房,总价均在1800-2000万之间。
据统计,110平米到150平米之间的一本证户型在整个深圳湾片区不到700套,这个区间段是需求量最大的主力户型,同时也是放盘量最少的户型。目前在卖房源很少,且价格很高,呈现供不应求的态势。

3、上涨核心动力:“小班制”深圳湾学校 
除了区域利好、规划配套等对湾区物业价值的刺激,深圳湾片区上涨动力的最核心为深圳湾学校。目前整个湾区的学区配套并不多,除了望海学校之外,优质教育资源较为稀少。位于南山区招商东路与科苑南路交汇处的深圳湾学校,于2017年9月开学。仅数月间,便间接带动了深圳湾片区的上涨。
 深圳湾学校
据公开资料显示,深圳湾学校是投资4亿建立的新校,25人小班制教学,以中英双语教学、STEM教学、体育及艺术为主要办学特色,教学模式近年受市场认可,因此学位对周边楼盘价格影响较大,目前距离深圳湾最近的楼盘为卓越维港南北区,其他楼盘步行路程均在5-10分钟左右。
作为深圳第一所特许公立学校,深圳湾学校的理事长王铮曾担任深圳中学校长,他曾表示,深圳湾学校的五年小目标是:中考成绩达到南山第一、深圳前三。

在建的深圳湾学校高中部
 深圳湾学校片区划分
按照学区划分,配套深圳湾学校的学区房有颐安阅海、君汇新天、百丽湾、翡翠海岸、皇庭港湾、吉祥龙花园、卓越维港南北区、宝能太古城南区、三湘海尚、曦湾华府、南山石化大院、澳城花园、金色海琴苑、曦湾天馥、鸿威海怡湾、阳光海滨花园、绿海湾、恒裕滨城(一期、二期)、宝能太古城北区、致远大厦、东帝海景(明海苑)、永乐新村。
据周边中介透露,目前学区名额并不算紧张,买房落户即可上学。

湾区网红地标:太古城
提到湾区物业,许多人第一联想到太古城。从深圳中原提供的业主放盘价来看,去年太古城放盘均价为11.8万/平,而今年则上涨至13.1万/平,深圳湾学校的名校叠加效应发挥了较大的作用。整个小区分南北两区,密度高,且户型较杂,但2012年12月开业的宝能all city,使得湾区的生活配套更加完善,其地铁上盖的交通便捷优势成为其最大卖点。
2009年,南区小户型以最低2.6-2.8万/平开盘,如今太古城南区的46平小两房报价为700万,单价近15万/平。租赁价格也是水涨船高,42-43平小户型目前租金放盘价在7500-8000元之间。而2012、2013年北区开盘的172平、208平楼王单位(带豪装),开盘单价在5-6万之间,如今172平报价为2380万。其中,较为受欢迎的北区一本证115平大利发国际lifa222报价为1650万。
围绕太古城周边,笔者随机实探了几个豪宅地铁盘(海月站、湾厦站),分别是汉森吉祥龙、皇庭港湾和君汇新天。

汉森吉祥龙
吉祥龙位于后海滨路与工业七路交叉口,开发商为汉森房地产开发有限公司,物业为华润物业,距离海月地铁站约100米。
它是目前后海片区次新楼盘,2015年开盘,项目首批推出A、B栋89-175平3-5房,共173套,均价68000元/平,目前已经售完。仅剩E栋50套房源待售,户型为258平5房,具体入市时间待定,其余房源2016年底已完成交楼。该楼盘整体楼盘间距较密,2梯3户,单证小利发国际lifa222户型实用,多数户型约10平米的赠送面积。
 在售的5栋74平利发国际lifa222两卫户型,业主目前报价1190万,这套房源正对社区花园泳池,环境比较安静,户型不是正南朝向,毛坯交房,自带比较宽敞的入户小花园。

另一套吉祥龙89平的利发国际lifa222业主同时在招租,租金报价在1.8万/月,带家电。客厅为横厅,户型方正。 
但之后笔者发现,在链家app上,吉祥龙的几套在售房源业主已停售,中介称部分业主并不急卖,想待市场更好的时候再出售。
皇庭港湾
皇庭港湾位于深圳湾东填海区,东南各临深圳湾,毗邻东角头站、湾厦站,项目共由5栋高层、9栋联排、4栋双拼组成,户型以176平米利发国际lifa222为主,以及少量236平米四房、复式。高层全部三梯两户,保姆有单独的电梯,双拼别墅有电梯直接入户,车位比小于1:2。
项目已于2008年开盘,容积率较低,为2.0。距离深圳湾学校约600米,步行5-8分钟左右。最小面积为利发国际lifa222二厅176㎡、别墅面积为220-410㎡。每户阳台为270°的半弧形设计,视线无遮挡,可以在阳台上看到深圳湾海景,从楼上可以直接看到深圳湾学校。因小区多为大面积双证户型,成交周期较长。 


176平双拼利发国际lifa222二卫双证大户型,目前报价为1690万。原始格局为4房,业主将4房改成了利发国际lifa222格局,将厨房改造成了开放式。厨房里含一保姆间和储物间,主卧带衣帽间和独立卫生间,采光通透。但房屋为双本证,会占用两个名额。 

君汇新天
君汇新天位于深圳湾东填海区片区(又名蛇口东填海区),总用地面积为315.41公顷,是政府规划的新兴豪宅片区,开发于2009年。 小区毗邻宝能太古城,总户数744户,项目总占地44996.2平米,总建筑面积100000平,其中住宅约7.7万平米,商业约1.2万平米。全架空,主力户型为 156-233平米的四房、五房,车位比达1:3,商业部分最高达1:4,算是比较阔绰的车位比了。 放盘的158平4房2厅户型、北向、双卧出阳台,业主报价1800万,赠送30平左右落地窗。两梯三户,层高3.1米,采光较好。但税费较高,约80万左右。


——完——
深圳湾 皇庭港湾花园 二手房源 太古城花园北区 翡翠海岸花园
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