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高速口大型综合体 汇邦名都花园只有公寓可售?【规划篇】

咚咚牛浩思 发布时间:2018.01.08 09:42:17
浏览:8429
老牛早在去年较早的时候途经龙大高速的出入口,就老远看到该项目,项目当时披着绿网,而且在高速上能看到的部分并不像住宅外立面,老牛也没收到相关消息,所以以为项目是产业属性或是小产,到后面才知道项目叫做汇邦名都花园,是一个以保障房为主的大型综合体,从下图的角度看,项目甚为壮观。
  【基本信息】项目地址:深圳市宝安区石岩镇水田村德政路开发商:开发商:汇邦(深圳)置业有限公司占地面积:115393.19㎡   建面:819062.38㎡总户数:8088户容积率:5.21物业费:高层3元/平,公寓、办公4元/平,商业10元/平车位:4260个,地上车位110元/月,地下车位250元/月。
 项目共分三期开发,总建面82万平米中涵盖有45万平米的福田区属人才保障房及7万平米的集中式商业,整个项目为集住宅、商务办公、公寓、集中商业的大型综合体。 总户数8088套中有1600套为商品房可对外销售,而且可能全是公寓及商务办公产品,如果真是这样的话也就是说住宅部分全为福田区属人才保障房,故车位配比仅有总户数的50%左右,车位严重不足。 项目前期主推40-80平米平层公寓及商办产品,因住宅部分占体量大头的原因,所以其产权为70年,此次将先推出其一期的2栋A座。
 
项目7万平米集中式商业效果图,采用“环岛型连廊”设计。
 【配套与周边环境】其实项目所在位置挺尴尬的,位于龙大高速与机荷高速交汇处的东北边,为石岩在宏发世纪后少有的的商品房,虽然项目属于石岩,但却在石岩的边角,更靠近大浪。项目离在建地铁6号线官田站直线距离达到2公里,那么实际距离将会更远,周边也工业区为主,夹杂着民房,周边道路上多为货柜车在行驶,可能比较好的利好配套为不远处的大浪时尚小镇。 
项目处龙大高速路口边坡上的既视感,因是2条高速的交汇处,所以过往车辆川流不息,而当中很多都是货柜车,所以项目受噪音影响将会比较严重。
 但是从项目的工程图及效果图来看,项目临龙大高速和靠内的第二排应该都是保障房,对外出售部分都靠内。
 项目周边多以工业园区为主,生活配套欠缺。
 大浪时尚小镇2017年8月29日,广东省发展改革委发布《关于公布特色小镇创建工作示范点名单的通知》。广东省首批特色小镇示范点名单正式出炉,包括深圳市龙华区大浪时尚创意小镇在内的30个特色小镇入选。值得一提的是,大浪时尚创意小镇是深圳市申报特色小镇创建工作示范点中唯一入选单位。 大浪时尚创意小镇位于深圳市龙华区大浪街道,申报面积约776公顷,核心区面积约302公顷,东至茜坑水库、福城街道分界线,西至原高路、浪花路,南至沈海高速,北至九龙山山脉光明街道分界线,现有人口约10万人左右,核心区规划总建筑规模约为582.7万平方米。到2016年底,片区各级政府累计投资达100亿元。
 小镇深圳市九大产业集聚基地和龙华区六大重点片区之一,目前已有22家服装行业龙头企业总部落户。 未来的大浪时尚小镇,将以时尚产业为核心,打造产、学、研、商、游、行业管理等相融合的新型城区生态链,建成具有国际水准的时尚产业中心地、多元开放的创意休闲目的地和绿色可持续发展的知名时尚特色小镇。
 图片来源于深圳新闻网 【周边城市更新】目前宝安区石岩街道约11个旧改项目,拆除重建建设用地总面积约64万平。 石岩旧改中超10万平以上旧改体量的有4个项目,占石岩整体旧改的80%旧改体量。其中最大的旧改来自于工改工项目“总部经济园更新单元”,拆除重建面积达到20.3万㎡。另三大10万+,一个工改工项目“华石工业区城市更新单元”;两个住宅项目,宏发的“官田工业区旧改”(推广名为宏发世纪城,目前在售2期住宅)和京基的“上下屋及田心旧村片区城市更新单元”。目前已知宏发在石岩有两个旧改项目,合计拆除重建面积达到18.7万平方米,且两个地块紧邻,之前宣传是宏发世纪城的1-6期产品,是石岩目前最大的商住综合体。
 从地理分布上看,居住用地多数分布与宝石东路和6号线沿线附近,工业园产业升级改造集中在松白路附近。 从项目原有土地性质看,工改项目约占70%,住宅改造约占20%,商业改造占10%。 从已知项目的更新方向和建筑用途上看,改为住宅用途的约占60%,更新为商业用途的各约占10%,工业园产业升级改造用途30%。 由此可见,石岩街道未来几年的旧改更新以旧工业区改造为主,更新方向以居住用途为主,超10万+旧改规模的住宅项目有2个。
 
【项目交通】石岩目前有一条在建地铁6号线,有一条准备动工的地铁13号线,但项目离这2条线路都过远,无法短时间通勤,所以项目的地铁交通利好影响有限。 项目正好在福龙路边,龙大高速已经才拆除的入口,所以项目通勤于市内有快速路直达,但福龙隧道因多条干道汇集通行的原因,所以经常堵车,老牛截这张图时大概下午三点多,这个时间段就已开始拥堵,何况早晚高峰期。 【小结】1.项目为大型综合体,自带大型商业,附近无商品房作为对标,未来可成为一个小片区的商业中心。 2.项目以保障房为主,总户数达八千多户,车位数只有四千多,车户比严重不足,而且会受到车流噪音影响,居住舒适度欠佳。 3.项目周边以工业区为主,配套欠缺,旧改项目及在建地铁离本项目都较远,未来改善空间有限。
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