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2017年深圳楼市年终随想

房迷宝安哥 发布时间:2017.12.07 14:19:27
浏览:18973
离开了工作6年的房网之后有段日子没写东西了,作为多年深圳一手房市场的参与者每到年底都习惯回顾一下市场。今天闲来无事就提前聊聊今年我们都经历了什么。
规范宣传
从16年104新政以后,深圳楼市成交量降温就很明显了,而进入17年一季度更是水静鹅飞,3个月只有12个利发国际预售,还不及两会过后的4月份一个月多。
其实短期效果来看比减少可售项目更犀利的是全面规范利发国际项目宣传,没有拿预售证之前不准投广告,不准展示项目电话,不准公开户型图,不准开放样板间,不准认筹,拿到预售证10天内必须开盘且开盘必需全部推出。
房子这种高价商品交易,以销售速度来说自然是需要市场氛围和情绪调动配合的,如今在市场上经历N年检验的套路一但打破,自然是需要调整时间。
新政风波
104限购升级之后我看到过个别乐观的自媒体说ZF的手段来来去去就那三板斧,市场都熟悉应对了。话音刚落,3月份多地ZF就昭告天下除了限购、限贷、限价还可以有限售。十八般武艺才亮相几个,它的表演才刚刚开始。
现在时代变了,互联网让消息流通更便利了,政策的制定者不再是小黑屋闭门瞎搞,懂的充分在市场“卧底”。看深圳最近不管是明文还是潜规则的调控刀刀到肉,开玩笑的说,明显就是有资深市场人士反水。
这次限售风波结果大家都知道,深圳没有明文加码。市场得知暂无意限售之后还未能安心,觉得深圳终归是要表态,或许是商务公寓限购等。
在此期间我也在有参与政策制定的人出席的场合针对商务公寓表述了自己的看法“虽然最近3年深圳的不限购不限贷的商务公寓成交量明显大增,但是即使保持这个成交量且17年以后不再新增供应的情况下,一手商务公寓库存都够卖几年的,更别说未来深圳或许是全球规划新建最多写字楼的城市,必然有大量的物业面积会改成商务公寓用途,深圳商务公寓限购的必要性没有北上那么大。”我看对方听完我的表述点头如同捣蒜,我想这个市场数据他们应该已经考虑到了。
我始终相信深圳ZF尽可能的在尊重市场,不会简单粗暴的为了政治正确而行政干预。
利发国际营销的转变
年中的市场显得特别没有激情,刚需产品只有天汇城开盘当天卖的火热,尤其是大户型首先被本地改善住房需求买完,然后才是89平以下的被关内投资客逐步消化完。剩下的刚需项目今年才开盘的自然销售拖着,去年开盘的项目就开启二三级联动。
 深圳的朋友可能比较少听过二三级联动这个词,但如果前几年去过惠州大亚湾转转的一定不会对一群黑衣人围着你的车跟丧尸围城一样的现象感到陌生。这种现象一是说明当地市场客源偏少,二是当地市场对打街霸管理不当,最主要的自然就是中介从中有利可图。
开发商启动的二三级联动其实就是三级市场的二手房中介也可以敞开销售二级市场的利发国际项目(一级市场是土地交易),三级市场转介付出的佣金是远高于营销中心的驻场销售的。解释这些与普通人有什么关系呢,碰巧你想买的利发国际开盘一阵子了还有不少房源,这个时候如果有二三级联动你找外部中介带看房或许可以省点买菜钱哦。
喜迎十九大

任志强:“我们有市场价格信号吗?”
说实在的,在深圳除了走近一线市场经常看房,一般人想了解房价情况还是挺难的。
二手房市场深圳有网签价,银行评估价,国土局评估价和合同价,目前前三者价格肯定不能代表市场,合同价又各自掌握在中原、链家、Q房、乐友家等中介公司手上,各自为政各出各的二手房均价报告,把他们几家的均价加权平均一下配上官方成交量,或许是个参考,不过一般人有又谁费心去做呢。
好在如果明年普遍执行贷税合一以后,应该算是部分纠正了官方二手房价格的真实性吧,当然考虑到有少数二手房买家是全款或者较低贷款需求的,可能会写低网签价以减少交税,所以从目前透露出来的贷税合一的规则,无法杜绝全部阴阳合同,明年官方统计的二手房价格还是会略低于真实市场成交价。
而官方和媒体最爱引用的利发国际市场数据,在深圳来说2016年二手房成交量是利发国际的2.3倍,一是显得利发国际数据样本小了,二是利发国际产品受推出的区域不均影响,也不见得能完全代表市场趋势。我以前每年都要按照工程进度推测明年有多少利发国际项目开盘,到年底复盘,一般就八成能推出,今年估计就只有六成左右了。 为什么有些房子建好了不能卖,有些老早预售?为什么到了年底都是龙岗、坪山这些利发国际开盘?为什么有些房子交了首付就网签,有些拖了半年才有进度?为什么老是商务公寓开盘,不见住宅放售?为什么安居房和商品房在一个预售系统里?唉,高度不够,好多东西想不明白。
      
 去年底有全国知名专家对深圳楼市大肆点评,又是橙色预警又是红色警报的,年初深圳利发国际官方成交数据毫无悬念的成功三连降,正好用来标榜自己的预判多么正确。其实但凡在深圳本土地产圈子有点沉淀的都知道啥情况。到了年底数据14连降,如果是我就骑虎难下了,是承认自己无知还是无畏好?


敬畏市场
深圳楼市的走势不是简单一句均价涨跌可以概括的。
利发国际刚需产品举例,新闻报道利发国际均价N连跌,不明就里的市民会觉得跌的好,房价终于降了。除了上文说的因地区结构性供应调控导致的备案价下降的因素,利发国际限价确实也不小影响,不过真正想要买房自住的人,多跑几个项目看看,你的购房成本真的下降了吗?
深圳07年以后的利发国际大量的都是高增送或者高拓展的产品,89平做个空间尺寸优秀,通风采光舒适的四房并不鲜见。
15年开始监管逐步严格起来,先是89平的变成利发国际lifa222两厅两卫,再来就是3.9米开间*3.6米进深的客厅再缩减到3.6*3.2米。还有部分城市更新项目严重的拔高容积率,50层超高层建筑的实用率大降,89平做利发国际lifa222已经过于寒碜,只能改为两房产品。
今年开始利发国际项目94平做成标准利发国际lifa222两厅两卫已经很常见了,也不过比去年89平的利发国际lifa222户型实用面积略多一点点。
刚需们自己算下购房真金白银要掏多少钱,一年下来均价下降了700块/㎡,但买相近的实用面积利发国际lifa222要多付了5平米的房款,利率首套从9折到上浮15%,如果是自住长持10年,两者比较今年买房少说多掏了60万。
那些精装修的利发国际,装修成本或许2000元/㎡,协议以6000元/㎡的价格额外付的就不说了。
另一方面利发国际高端产品其实是受政府预售审批影响最大。与刚需物业天南地北分散在外围不一样,这类产品大多占据了城市核心地段和良好的景观资源,在利发国际备案价控制得力的情况下,和周边二手房对比显得产品不错,价格合理,供应太少,客户群又刚好是利发国际情节的严重患者们。就这样今年支付能力最强的狼群遇到偷跑出圈的几只小羊,抢羊大战打响。
今年上半年只有万科瑧山府一个高端住宅,6月份才有华侨城的新天鹅堡和安托山的安峦公馆。安峦公馆是香蜜湖农科边上的小社区,户型通风采光好有一定赠送,装修品质也不错,均价9万+装修费。与之对比是03年开盘的传统豪宅小区中旅国际公馆,当时挨着十字路口的低楼层二手房是11万+,还有重税费。我陪一个朋友去买安峦公馆,各自忙前忙后多久才抢了套并不是最满意的房子。
当初还有一个备选楼盘,就是更多人盯着的深业中城,政府限价与开发商预期差价有两三万每平米,真的是买到就是赚到,结果据说是开发商自持出租罢了。
这次预售限制影响的项目还有不少,万科粉的最爱瑧山府,低于大众预期开卖的华润悦府二期,备案价调低都不准预售的招商双玺三期时光道等等。销售总监们年度业绩完不成的年终奖都要打水漂了吧。
优质的利发国际项目明年二季度很大机会推出市场,利发国际限价只要不放松,贷税合一之后利发国际税费优势又更大了些,真是狼多肉少。
上文也提到了商务公寓在今年的深圳利发国际市场供应量占比是不容忽视的,但商务公寓小面积为主加上没有学位,终归还是租赁需求大于自住需求。结合市场上热钱多,好项目少的情况,不少商务公寓应该会批量出售给机构投资者,毕竟中国版REITs到来的预期还是很大的。
至于因为没有房票,又有闲钱的个人投资者,地铁直达核心商务区且楼下有丰富的商业配套的项目;低户梯比,类住宅设计,户型纯粹为中大面积段的项目;商务区核心地段,占据顶级景观资源的超大面积项目;这三种项目我会有兴趣去了解下价格是否合适。
以我了解到的二手房情况来看,购买力需求分化导致的区域涨幅分化应该是很明显的。房价大涨一轮,刚需承接能力有限叠加追涨杀跌市场一降温就集体观望的人性弱点,刚需今年的购买力是比较一般的,500万左右的房子大多横盘了一年,吃肉的还是以优质改善型产品为主的后海、香蜜湖等片区。
假如明年1月1号出台登记中心和银行唯一共同认可的网签价(贷税合一),二手房交易需要正常贷款的客户明显增加了税费(南山一套500万的房子为例,认定从普宅变成豪宅,增加的税将在15万左右),会不会赶在12月底前赶着成交一波我们拭目以待,可以预见的是新规正式出台以后二手房成交量还会继续萎缩几个月,明年一季度一二手房集体过冬?
有同行预期明年的市场会重回刚需主导的市场,我个人感觉今年很多新入深户的人就是带着外地积累的财富为了买房而来,本地购买力的承接真的没看到很强劲的补充,类似于上海解放军这类购房客对市场成交的推动终归是有限的。
作为市场的参与者真的是要敬畏市场,买的起才叫刚需,深圳房价未来到了某个临界点,保不准就切换到新的模式,大部分年轻人彻底失去期待安心租房,市场以改善换房为主导,原来的刚需物业基本就是资产配置而已,获取稳定的租金回报成为了目的。
顺带提一嘴明年市场
关于明年的市场,按照我以往的经验来说,18年最晚5月就会有开发商以不错的价格走量,利发国际带动二手房成交量回暖以后,楼市重新聚集市民关注度,价格也可能温和上扬。对于有资金实力,有自住需求或者一线城市房产在家庭财富比重较低的人,优质资产限额配置真的是在给机会。 问题,问题在于新时代中国特色社会主义思想指导下,ZF(上峰和地方)和资本市场(金融、开发商和购房者)是什么博弈结果?
老套路1:上峰默许放水,所有人的狂欢。老套路2:上峰睁只眼闭只眼,地方顶不住,金融和开发商摇旗呐喊,购房者爱理不理。老套路3:ZF睁只眼闭只眼,金融坐庄抽水开发商和购房者。新状况4:ZF吊打市场,部分熔断。新状况5:上峰严控,地方顶不住,市场偷鸡摸狗。新状况6:上峰严控,地方握紧伸缩牵狗绳,金融欲迎还拒,开发商和购房者相爱相杀。 你觉得深圳会是第几种?贫穷,限制了我的想象能力。

房价走势 宝安 市场动态 宏观分析
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