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规划地铁口新盘短期或落空 评大鹏招商东岸【规划篇】

咚咚牛浩思 发布时间:2017.12.07 09:57:50
浏览:7455
大鹏新区地处深圳最东部,于2011年由龙岗区分出成立新区,下辖葵涌、大鹏、南澳3个街道,是深圳最年轻的行政区域,区域一直以来作为深圳的生态保护红线保护区,并未进行大规模的开发,所以生态资源丰富,景观怡人,一直都是深圳人的“海滨休闲自留地”,一提起大鹏,“绿色葱葱、碧海蓝天”的印象自然而然的就浮现在脑海中。 图片来自家在网友比尔2007 
因生态红线控制原因,区域内利发国际供应一直少之又少,细数从前年开始的金众云山栖、去年的承翰陶柏丽,到今年为止,陷入了一个“0”供应的尴尬局面,并且从今年下半年开始,大鹏包括盐田两区,利发国际成交也为“0”,主要原因是供应“青黄不接”,其次是一些如交通问题、适合度假不适合居住等刚需不购买的原因。空白很长一段时间,直到近期才推出“招商东岸”一个项目。  【周边配套】招商东岸位于葵涌街道的坪山与大鹏连接的主要干道——坪葵路旁,处于大鹏半岛的内陆区域,并没有大家想象的一下楼就是沙滩与大海的纯一线海滨资源,可能少部分高层可以看到海,想要享受海滨资源必须刻意前往。 项目与新区管委会直线距离约539米,周边各项生活配套立足于本地购房者来说较为完善,但对于市内刚需购房者来说,这种“小镇”式的配套还是有所欠缺。  但项目自带3.2万平社区型商业,周边也有一些类似于华润万家等的品牌商业及菜市场,总体满足日常需求。文体休闲方面附近有葵涌图书馆和葵涌文化广场。教育配套方面小学学区有可能是葵涌第二小学和葵涌中心小学,中学学区则应该是葵涌中学。  葵涌中学在2017深圳中考的的排名为172,在整个大市的排名中属于中后水平,普通高中的录取率为39.45%,这也就意味着有6成以上的学生无法考到普通高中。  因项目所属区域并未进行大规模开发,周边都以本地自建房为主,所以周边面貌多数情况下是这样。   
【周边旧改】据牛浩思团队统计,项目周边规划了5个旧改,未来改造完成后,区域面貌会有明显的改观。 ①金世纪置业主导,东一、东二、上塘城市更新单元,②石场村西片区城市更新单元;③恒大主导,葵涌三溪旧改;④卓越主导,横头、双伍村旧改;⑤英博地产主导,新村岭旧改   【交通】交通一直是原关外偏远地区的短板,也是许多人不愿意买的原因,如果从市中心自驾到大鹏的话绝大多数人会选择走沿海一条线——滨河—沿河路—东部沿海高速,全长达到50多公里,如果节假日的话,东部沿海高速因前往东部海滨的人过多,经常会堵车,所以对于要承接于市内上下班的购房者来说,不推荐南山或福田区域的工作者,罗湖、盐田的可考虑。 
轨道交通方面,大家一直都以为深圳东部沿海有条8号线,并且大家打开百度地图查看时该线路的虚线都已在线路上标明,并且写了(在建),实则上不是。说起东部沿海轨道交通,我们得先从2号线说起。
2号线延长线,现已在建,从新秀到莲塘,而从莲塘开始一直到盐田的盐田站为8号线的1期工程,目前也已在建,预计约2020年通车。  而从盐田站到小梅沙这一段为8号线的2期工程,具体什么时候动工还没有具体消息,深圳轨道交通建设在今年底预计还有好几趟线路动工,预计2022年建成,届时,深圳将是一幅处处都是工地的施工景象,所以估计8号线二期工程可能会在多条线路通车以后再动工。  而从8号线小梅沙延伸到大鹏境内的这条线路目前命名为32号线,也是深圳地铁轨道规划当中的最后一条线路,属于超远期规划了,保守估计10年内都没影,另外还有一条从坪山境内的到葵涌街道的23号线(坪葵线)也属于远期规划,目前也没具体的相关消息。   

【基本信息】项目由深圳市招商文发地产开发有限公司(招商地产控股)开发,位于大鹏新区葵涌街道葵新北路80号,规划有住宅、公寓和商铺等业态,占地面积约6万平,建筑面积约32万平,容积率4.68,总户数689,车位数611。  项目已开营销中心,主推项目1期,分别为2栋住宅,2栋公寓,涵盖93-142㎡住宅、42-75㎡公寓。 住宅户型:建筑面积约93㎡ 利发国际lifa222两厅一/两卫建筑面积约120㎡ 四房两厅两卫 公寓户型:建筑面积约43㎡ 一房一厅一卫建筑面积约73㎡ 两房两厅一卫建筑面积约68㎡ 两房两厅一卫建筑面积约80㎡ 两房两厅一卫  在新的建筑规范下,很多利发国际确实被控死了“赠送面积”,但也不乏有新盘能把3房面积控制在90平米以下的,才超出一点面积要多交0.5%的税,确实另人有点不舒服。而且有一半的93平米户型只做了一个卫生间,并且所有93平米的户型没有生活阳台。
 另外项目带有大体量的公寓,在老牛以往对商务公寓的解析中曾经说过,商务公寓的高价值点在于依托于便利的交通及规模性的商业,否则则是有突出的稀缺资源,如海滨、山林、温泉等,项目交通商业等起来需要很长的一个周期,离海也较远,短期价值难以变现。   【小结】项目所在葵涌街道目前配套相对来说还较为落后,但周边几个城市更新能助区域发展,将来城市面貌会有所改观。大鹏新区作为深圳生态资源保护的红线区域一直以来未进行大规模开发,景观怡人,海滨资源丰富,可项目所在位置为其较为内陆区域,所以并不能较为方便近距离的享受此类资源。区域内轨道交通短期内难以兑现,自驾距离也相对过远,所以并不太适合要奔波于市内的刚需上班群体,项目更适合定居于此对居住品质及居住环境追求提升的本土改善性购房者购买。

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