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直播|12日9:00论道工改工 深圳产业运营私享会

直播先锋 发布时间:2017.08.11 17:10:25
浏览:32320
【论坛时间】2017年8月12日9:00-12:00
【论坛地点】深圳·罗湖·银湖路·金湖一街CDI大厦1楼国际会议厅
—直播进行中—

  9:00

  主持人:各位亲爱的来宾大家上午好!合一产业与综合开发研究院(中国脑库)产业运营战略合作签约仪式马上开始,有请主持人贺倩明先生。
  贺倩明:各位来宾、各位朋友,大家上午好!我是贺倩明,建纬律师事务所主任、合伙人。今天天气特别好,今天这个会比较低调,但会议内容特别重要,会议嘉宾也特别重量级,我先介绍一下几位重量级嘉宾:
  综合开发研究院院长曲建,曲院长是业内非常知名的专家,也是国家商务部的专家、深圳决策咨询委员会工业组组长;
  综合开发研究院区域发展规划研究所所长刘祥,刘所长在区域发展规划研究方面有非常丰富的经验,他今天也会给大家带来他的研究成果;
  合一产业运营公司董事总经理陈晨,陈总是位大帅哥,原来在清华同方负责产业这一块,有非常丰富的经验,后来被佳兆业挖去做佳兆业产业板块负责人,有非常丰富的经验,他今天也会给大家带来一些分享;
  合一城市更新运营管理公司董事总经理罗宇,罗总原来在世联负责工业板块,他在工业板块参与深圳好几个工改工项目,他自己也总结提炼了很多经验,我们经常听他讲工业13点经验,今天他又把它升华了一下;
  硅谷动力副总经理袁明伟,硅谷动力产业运营操盘手,具有非常丰富的经验。 
  建纬律师事务所主任、合伙人

  今天很荣幸见证合一产业和综合开发研究院的签约仪式,综合开发研究院我相信大家并不陌生,它是国务院在1989年批准设立的,也是在国务院指导下的中国智库,是全球百个知名智库之一,他们参与了很多政府重大决策,也参与了很多区域发展规划研究,在产业方面我相信他们在中国是最顶级的智库,今天很荣幸综合开发研究院能够跟合一一起联盟,在产业运营方面做出一些事情。
  合一产业运营公司也是几位非常知名的、在业内有丰富经验的专家和在实操领域具有丰富经验的管理者联合发起,为国内很多知名企业,包括为宝安集团、碧桂园集团、佳兆业集团等企业在产业布局方面提供一揽子专业服务。今天他们两家站在一起,集中各自的优势,为产业运营做出他们的公演。

  9:10
  曲建:致辞之前我也扮演副主持人的角色,刚才主持人隆重介绍了五位专家、五位领导,我再补充一个,好事成双,介绍第六位,综合开发研究院技术总监刘容欣博士,她等会儿会代表综合开发研究院与合一进行签约。
  今天上午非常高兴大家来到综合开发研究院,参加综合开发研究院和合一一起举行的签约仪式,也分享一下产业园区发展的经验、历程、知识。
  众所周知,综合开发研究院成立于80年代,当时中国提出改革开放的宏伟战略,建设深圳经济特区为龙头,带动整个国家发展事业迈上新台阶。当时中国人遇到了一个问题,经济特区如何建设?小平同志在南方画了一个圈,这个圈如何落地?这就是综合开发研究院承担的使命。三十年来一路走来,研究院人用自己的方案、自己的规划实现了让经济特区、让产业园区迈上一个又一个新台阶的承诺。我们三十年间把深圳主要的国家级园区全部规划建设完毕,三十年间我们也参与了国家级经开区数十个项目的开发建设,三十年间我们也探索出一套产业从投资到开发、到建设、到管理运营全生命流程的一系列管理办法,应该说在三十年间我们为产业园区的发展探索出了一条适合中国发展道路的模式。
  翻开发展的历史,我们会总结出今天的中国人成功的地方究竟在哪儿,我印象中有一本杂志《The Economist》,这本杂志回顾了人类社会二战以后在经济发展中做出过重大贡献的4300个经济特区、产业园区,在这个排行榜之中,深圳经济特区遥遥领先,处在第一名,这个排行榜中,既有美国的,也有欧洲的。
  综合开发研究院院长 曲建
  回顾历史,以深圳经济特区为代表的中国各类园区取得了辉煌的成就,甚至我接触的联合国的官员、世行的官员告诉我们,他们的研究结论跟综合开发研究院的研究结论非常相似,中国改革开放三十多年来取得的最大的成功不是老城区,老城区扣掉房地产以后,增长的成绩并不显著,最显著的恰恰是以经济特区、经济技术开发区和产业园区为代表的新的区域的开发,支撑了中国三十多年来经济所取得的高速增长。
  回顾历史是为了展望未来,中国的经济特别和产业园区密切关联的经济形态正在发生着三个非常重大的变化,有些是悄然地变化,有些是在实质性推进。
  第一个变化,中国的经济发展战略越来越明确地提出来支持实体经济的发展,而不是虚拟经济的发展。前段时间我们走了一些路,探索了包括金融等一系列行业的发展模式,事实证明中国越来越清晰地认识到发展实体经济的重要性。根据我们的研究,中国实体经济的绝大多数集中在一、二、三线城市,甚至是在沿海一线城市向内陆挺进的产业转移过程中也在向省会级城市集聚,这就是摆在我们面前的今天的话题,一线城市中的工改工项目是国家的发展战略,如何探索出一条可持续的盈利的发展模式?这是我们今天所面临的第一个变化。
  第二个变化,大家都知道中国的土地制度正在悄然发生着改变,新中国成立以后经历了第一次土改,也经历了二次土改,现在正在进入第三次土改,第一次土改实现土地的国家所有,第二次土改实现使用权的私人所有,第三次土改将面临着土地产权的共有,正在一系列地区悄然推进,这意味着什么?意味着90年代以后产业园区所形成的以土地、房地产为主要盈利模式的产业园区运营方式走到尽头,正在落下帷幕,一个新的增长方式、新的商业模式亟需进行探索,这也是今天的私享会需要考虑的第二个问题。

  第三个问题,中国正在实施“一带一路”,综合开发研究院已经带着中国的产业园区、经济特区的模式一路走向非洲,走向亚洲,我们在非洲的刚果、黑角建立了黑角经济特区,刚刚颁布了黑角经济特区的法规,也完成了它对应的产业规划和空间规划,我们也完成了埃塞俄比亚迪尔达瓦经济特区,我们也在规划肯尼亚的蒙巴萨经济特区,除了非洲的经济特区,我们还在规划亚洲的经济特区,包括斯里兰卡的汉班托塔经济特区。一句话,中国的产业及其产业背后的园区平台正在走向世界,这样一个世界级园区体系我们如何运营?这是摆在我们面前的又一个问题,也是中国经济发展与产业园区运营密切相关的三个变化带给人们的思考。
  综合开发研究院非常愿意跟合一产业运营公司一道深层次探索这三个问题,这三个问题既包含着宏观侧面的战略问题,也包含着中国产业运营如何持续发展走下去的操作性问题,今天我们很高兴与合一一道破解我们国家未来产业园区运营发展所面临的一系列问题。我们也希望与在座各位,包括律师,包括建筑师,更包括其他产业园区的开发、建设、投资、运营、管理商一道,共同携手,让我们走完90年代以房地产为主导的产业运营模式以后,探索出一个新版本的脱离开房地产以后如何实现产业园区可持续发展的新模式,我们衷心希望我们与合一的合作能够取得成功,能够为我们探索这种新模式带来一些新思路,展示出新视野,我们更希望与在座各位一道为我们国家新的产业发展模式进行共同努力。
  最后,预祝我们两家的合作取得圆满成功,也预祝各位身体健康,工作愉快。谢谢大家!

  9:30
  贺倩明:谢谢曲院长。曲院长站在战略的高度,给我们指出了产业运营未来发展的几个主要的方向,其中他提到了关于土地改革这一块,实际上现在有一个大背景,就是整个国家的供给侧改革,其中土地的供应端是供给侧改革最重要也是最核心的一项改革。土地的供应在过去很多年都是以房地产和大规模基建作为主要供应方向,从去年到今年连续一系列的政策表明土地供应会向产业转移,而产业一端也会有一些重大的调整和转变,过去是以劳动密集型,靠廉价的劳动力驱动低端制造业,未来是靠高端智慧人才去驱动产业结构的调整和产业的发展。曲院长所在的综合开发研究院作为国内顶级智库,参与了很多产业园区的顶层设计。接下来的陈总是作为实操派专家,带领企业的专业团队在产业这一块开疆拓土,有着很丰富的经验,有请陈总致辞。
  陈晨:尊敬的各位来宾、综合开发研究院的领导、企业家和媒体朋友,大家上午好!刚才我听了贺博、曲院长的讲话,讲得非常精彩,今天我个人非常吃惊,周末的早上在银湖齐集这么多朋友,我心情也非常激动。
  先简单讲一下我的从业经验,比较有意思,两段经历,第一段是在科技型公司做了十多年科技工作、产业工作,刚开始涉及到销售、研发、品牌、制造,包括市场,后来又去拓展园区、投资园区,跟政府打交道,开发运营了一些园区。第二段经历是在国内知名大型房产公司,仍然是做产业的事情。这两段经历虽然工作内容一样,但背景还是有非常大的区别,而且第一段经历偏招拍挂的地,第二段经历是负责佳兆业工改工项目建设,今天来到这里,特别希望借这个机会跟各位朋友探讨一下工改的操作事项。
  合一产业运营公司董事总经理陈晨
  一提到合一,大家都非常了解,过去一年号称是深圳最大的城市更新顾问咨询服务商,合一产业其实就是结合合一城市更新领域的业务,在最重点的工改工这一块做了重要的补充,合一产业最主要的业务就是围绕工改工项目,从前期策划咨询到中间的开发测算,甚至后期的招商运营全流程提供服务,甚至于投资,共同探讨。具体来讲,比如在座各位拿到一个项目,产业规划过不了,可以跟合一合作,包括拿到一个物业不知道该怎么运营,也可以跟合一合作,甚至于拿到一个工改工项目,对未来市场想收并购,觉得是一个机会,但对未来市场的不确定性有一些犹豫,也可以跟合一共同探讨。
  对于我来说,过去一直在大型上市公司工作,这次出来做合一产业的负责人,有一个什么想法呢?其实就是曲院长刚才提到的,我作为05年进入产业领域的产业人,十多年来看着产业的发展,发现一个很现实的现象,就是传统第一波做产业的,从北往南,中关村的北科健、清华启迪、清华同方、易达中国,华夏幸福是后来才做的,再往南像张江高科、东湖高新,一直到深圳的天安数码城,整个产业领域其实深耕了很多年,但是做产业的人普遍有一个特点,相对来说比较务实,或者说思路比较简单。而房地产市场发展非常蓬勃旺盛,结果过去十几二十年里,真正的产业盈利点,真正的产业应该做的事情,被这个市场所忽略,或者随着时间的原因慢慢淡忘了,懂做产业的人或者真心想做产业的人越来越少了,反而被房地产冲击得非常严重,很多传统的产业思维被新型的房地产思维和盈利模式影响,这一点我从前一个科技型公司到后来的房地产公司,感触非常深。
  现在出来做合一产业,也是希望作为一个产业人,能在深圳这么一个创新创业、中小企业最具备活力的热土上,把产业应该做的事情做起来,产业应该有的模式和盈利点突显出来,让大家感觉到其实未来的发展除了地产销售,除了物业升值,或者是除了企业的租金,产业里面还有很多非租金收益,还有很多企业的服务,还有很多围绕企业的投资,包括对接资本市场,有非常多的盈利点。可能通过后续一轮一轮的交流,大家对产业有着越来越清晰的印象和定位,也希望能跟大家共同投入到产业发展的建设中来。

  今天的主角不是我,我们请来很多产业大咖跟各位分享产业甚至工改当中的开发投资,包括常规的如何申报,以及最后体现出工改工项目核心竞争力的招商运营能力,我个人也是借今天这个机会过来学习。
  最后,我代表合一产业对今天上午牺牲周末时间过来参加私享会的朋友们,以及今天到场的房地产信息网、咚咚找房、南都、新浪乐居的媒体朋友们表示衷心感谢。
  9:50

  贺倩明:谢谢陈总。接下来将要进行合一产业和综合开发研究院的简短签约仪式,这个签约仪式非常有意义,综合开发研究院作为顶级的智库平台,合一产业有着非常厉害的产业运营团队,是智库平台和实操团队的联姻。有请合一的代表陈总和综开院的代表刘总监上台签约,也请曲院长、合一控股总经理罗总一起上台见证合一产业和综合开发研究院的签约仪式。
  合一产业&综合开发研究院签约仪式
  10:00    贺倩明:接下来直接进入今天的私享会,第一位分享的嘉宾是罗总,罗总分享的主题是“高位盘整期的深圳工改开发运营实务”,刚才我在介绍中也提到了罗总深度参与了深圳首个工改工项目全流程运作,他在这个领域有非常丰富的经验,这两年他也不断的总结、不断参与很多新的项目,合一产业运营也是他作为核心牵头人和创始人发起的,他也是合一控股非常重要的牵头人和发起人,他在这个领域有非常丰富的经验,也有非常好的研究成果。有请罗总。
  罗宇:十多年前我也是做产业园区的,后来被卷入房地产的大浪潮,特别是2009、2010年以后,房地产在那个时间加速单边上升,产业在那个时候越来越没人做,而且变成大家不太关心的领域,所以那个时候我开始做城市更新。后来由于我做产业的经验和做城市更新的实操,这么多年做工业用地和工改开发中,就像贺律师刚才介绍的,我亲自做了将近50个项目,有13种不同的做法,有改保障房的,有工改商住的,有工改工的,还有工改综合的,今天我们的主题不在于工改其他的13种类型,而是聚焦于工改工,怎么做工改工?现在工改工面临什么样的情况?

  众所周知去年以来城市更新面临一系列新政策,工业区的改造、升级、开发,包括城市更新,它是一个政策型市场,政策决定了我们能做什么、不能做什么。包括近期新出的棚户区改造中,我们可以清晰地看到彻底地灌溉了旧住宅小区走棚改,城中村、旧工业区大家还有机会继续做,特别是政策中予以了新的突破和鼓励。
  合一城市更新运营管理公司董事总经理 罗宇
  这么多年做工改工,我们发现工改工有很多种类型,从土地类型来说,深圳主要是两大类,一是M类,即M0、M1,还有过往的M2、M4。还有一种是W类,即仓储、物流,W1、W0。还有混合用地类,比如M类加上其他的、W类加上其他的就是混合用地类。我一直讲工改工是个大工改工,它不是小工改工。
  从开发路径来说,有城市更新,也有净地开发,城市更新和净地开发中又有很多种情况,比如城市更新有拆除重建、综合整治还有拆除重建+综合整治的混合更新,净地开发也有很多种情况,以前是定向招拍挂,拍了地就开始做,后面出现了“农地”入市、未建增容,比如一块地没建,提升它的容积率,还有建了一半、另一半没建的,提升容积率。我们讨论工改工的时候不是只讨论拆除重建的旧工业区改造,我们讨论工改工是这么多种类型中的很多种开发模式。
  为什么工改工?很多人认为工改工就是城市更新,其实如果看早期的工改工政策,我们可以特别清晰地看到政策中所说的是产业升级,不是城市更新。那么什么产业升级呢?它是由80年代的“三来一补”走到2000年以来的四大支柱产业,走到现在的六大战略新兴产业、三大未来产业,我们所面临的产业升级是工改工的本质,而不是城市更新,城市更新只是其实现的路径。
  既然我们去做战略新兴产业和未来产业的产业升级,我们必须看到这些产业需要什么,它需要资本的投入,需要政策的支持,需要配套的服务,这些内容决定了我们做这件事情不是简单的拆楼建楼的过程,是产业发展的过程,也就是我们所说的运营。

  深圳这么大,有新兴区域,有成熟区域,成熟区域比如车公庙、科技园中区、北区、八卦岭、罗湖笋岗清水河,这些成熟区域在改造过程中更多的是“微笑曲线”右边一端,更多是企业总部、企业营销展示,而对于地方政府来说,对于区一级政府来说,他更希望你把企业总部放在这里,在我这里上税、上产值。这些地方本身就有刚需,建起来更多是类地产综合体开发的形式。而关外的新兴区域,比如宝安,近一点我们说新安、西乡,远一点说松岗、光明、坪地、坪山,这些新区域的发展走的是“微笑曲线”左边这一端,如果我们严格按照政府的政策规定去执行的话,它是做产业园的开发运营。它到底搞什么产业呢?这一端看得非常清楚,是研发、测试、生产,这是它的产业功能和物业需求,他在这个领域特别需要政策的支持、产业平台服务的支撑,它的盈利模式是复合的盈利,从土地开发到补贴等等。在不同的区域做的工改工,背后的本质依然是产业的不同环节对于它的支撑,而不简单是房地产开发的过程。
  如果我们把整个深圳划为三个圈层的话,我们会看到深圳关内第一圈层是高端服务的功能,是总部聚集的功能,第二圈层变成了研发中试、高端轻型制造、贸易流通,第三圈层即临深片区或深圳的边缘区域,更多是生产制造功能,比如我们在光明、坪山看到的情况。第三圈层在发生剧烈的转变,从原来做硬件逐渐转向硬件+软件+服务发展,这是我们看得到的产业发展路径和融合发展情况,再加上李克强总理提出的互联网+的形势下,走向新的产业变革的时代。
  刚刚讲了三个圈层,我把这三个圈层再细化一点,因为我们每年都会去第一线跑企业、跑工业园区实地调研,(PPT演示)这张图最近这几年我一直在调它的数据和地段,近关区域,比如宝安的西乡、新安,龙岗的中心城、布吉坂田、南湾、龙华中心区、民治、民乐、油松、盐田是研发升级区,这些区域产业用房的租金已经到80-100,去年还在50-80的区间,现在又上到一个新的高度了。

  第二个地段是研发和高端制造升级区,包括宝安沙井、福永、鹤州、龙岗横岗、李朗等等,产业用房月租金35-50元,这个区域我们看到了我们一直想做的但特别难做的,比如工业上楼,十几层的工业厂房怎么把制造业引进去,现在已经有个案在这一块实现成功的突破,这也是市场上新的变化和信号,原来我们说工改工岂不是4.0容积率,4.0容积率都是高层了,工业怎么上到高层去?这确实是一个很重要的命题,去年以前很多园区做得再好,但依然面临很多问题,工业上楼、宿舍交通怎么解决、设备对接口怎么衔接、楼板荷载等问题,现在在用新的技术进行攻克,包括合一也在研究攻克路径,这是我们在产业研究方面重要的突破。
  再到深圳边缘地区,我们把它叫做制造业迁移缓冲区,以上所讲的不是政府的规划,我只是客观描述市场上正在发生的事情,包括宝安松岗、石岩、光明新区、龙华观澜、大浪、龙岗平湖、坪地、宝龙工业区、坪山新区、大鹏新区。深圳向外转移是个正常的事情,我想讲两个简单的观点,一是制造业最大的敌人是城市化,城市化带来产业结构的改变,带来产业结构劳动者的改变,它决定了在城市化过程中服务业的比例在大量上升,大量的从事制造业的人口会转向服务业,这很正常,我在制造业一个月拿四、五千,但我今天做服务业可以拿六到八千,你认为普通劳务者会怎么选择?这很实在,城市化必然带来产业结构的改变,带来产业工人结构的转变,继而才是租金的转变、成本的转变,因为它涉及到交通的问题,涉及到制造成本的问题。
  从内在因素来说,随着中国大市场的发展潜力越来越大,这几年内需发展特别活跃,企业越来越倾向于临近市场的地方做生产,为什么大量的企业迁往郑州、成都?一是靠近市场,仅物流成本就降低了很多;二是好招工,比如劳动力输出大省河南、四川,这些人可以就地务工,不用来到深圳,这是产业自己内在发展驱动的,不是我们规划了,它要走、我们不让它走。我特别不喜欢网上的言论,如“别让富士康跑了”、“别让华为跑了”,他该走就得走,因为这是产业资源配置的很合理、很正常的情况,你得让企业在市场经济中找到资源配置最优化的方式,而不能用民意强加之上,说别让他跑了,他跑了好像对不起我们一样,事实上他们对这个城市已经贡献了许多,如果没有他们数十年的贡献,也没有今天的深圳。在制造业迁移过程中,这些区域是他们离开深圳以前最后驻留的地方,企业只能承受十几、二十几的成本,你非要让我承受四、五十,我只能走。


  有人走就有人填,走掉的空楼就要拆或者进行产业结构升级,为什么政府鼓励工改工?业主比较单一,可选择地块较多,开发企业申报时间比较短,早期也有同类案例实现比较高的溢价。深圳工改工的元年应该是2010年左右的智慧广场入市,让大家意识到原来工业能实现那么高的价值。另外,对于企业来说投入成本比较少,成本比较低,特别是补交地价,本来就比较低。
  在这样的形势下,工改工2010年到2016年全面开花,十个区都有项目,我们统计了一下数据,截止2016年12月31日,所有城市更新项目中,涉及工业用地的城市更新占900万方土地面积,按照更新的说法是城市更新单元拆除范围,900万方不是全部做工改工,有工改商、工改住等等,但绝大部分都是工改工,这么巨量的放量供应,一定会带来未来竞争非常激烈的局面,这里面还没包括通过招拍挂取得的工业用地建成之后的供应。我在2013年统计未来10-15年会有3000万方的供应,现在可能不止这个数字了。
  如此之多的项目摆在这里,对于政府来说,其实现在政府不缺项目,更重要的是抓存量的实施,因为我们都知道,截止去年12月31日,城市更新实施率也就四分之一左右项目还不到,政府在500多个项目中更多还是抓存量的实施,而不是抓新增的增量。在新增的计划立项的增量中,政府现在是严管的,严管之下有很多卡我们的地方,等一下讲政府怎么卡我们。现在讲一讲现在到了如此高位的阶段,我一直说现在是高位盘整的时代,为什么说是高位盘整呢?原来业主的很多想法,比如我自己工改工之后,拿出大部分偷偷改成公寓把它卖了,今年出了新的政策之后,关于研发用房和商业办公用房设计管理规定之后,这一条基本上在前期审查时卡住了,未来我相信会出台事后监管政策,上海已经在做事后监管了,竣工完之后我们还想偷偷改的,人家上海已经开始做事后监管了,我相信深圳未来一定会做事后监管,不会只做事前审查。

  这个市场为什么有过高预期呢?就是因为大量业主和交易对手开发企业原来抱着一个预期,认为我拿过来之后大不了把它改成居住功能的产品,把它卖掉,所以我按照居住的预期和定价去做交易成本的设计,多高的钱我都可以买过来,这就是高度的信息不对称带来的过高预期,过高预期之下就有人在高位盘整倒手,导致过高的成本,这个成本包括前期的交易成本和衍生出来的税费成本、资金成本,这里面所有的交易对象都是讲实收的,实收几个亿,没有一个交易对手卖自己项目的时候考虑交多少税,税由开发商考虑,是你要买,不是我要卖,大家都抱着买方市场的角度做交易,目前城市更新因为项目获取太难了,而很多开发企业老板又给了很严的指标压制,今年必须拿几个项目。
  过高成本之下就会带来下一个问题,即过高杠杆,房地产的投融资,投资、融资是并行的,今年我们做的项目中,大部分项目在交易过程中,融资前置,发基金、发信托,往里面导钱,导完之后杠杆放大,高杠杆还有一个问题,很多团队不擅长做产业运营,很多开发企业原来是做住宅开发、综合社区开发,转型做工改工的,这个时候风险就埋下来了。所以我一直说工改工是“三高”,“三高”对于人来说是不健康的,对于市场来说也是不健康的风险因素。高风险之下,你想买项目,想做交易,想投资项目,会发现都是难以下手的标的物。

  从政策角度来说,“三高”之后六严:
  一是工业保护。全深圳270平方公里工业区块线包括制造业,这个政策的本意是留住制造业,但我认为这个政策有点“一刀切”,因为有的制造业该搬走的,你一直给他补贴,在深圳,如果他的物流成本是过高的,你何苦把他留在深圳呢?这并不是特别好的政策,虽然我们要保护制造业,但我认为应该保护该保护的,留住该留住的,放走该走的。我们经常讲香港的产业空心化,但我们再去看新加坡的模式,它也不是所有制造业都保留了,他保留了生物医药、电子信息里面的半导体,但是不要忘记,其他制造业都是向着东南亚和中国内地转移的。所以我们不应该“一刀切”的做制造业保护,而应该保护附加值高的制造业环节,放走因为物流成本过高、因为难以招工、因为他需要靠近市场等等因素必须要走的企业。
  二是产业落地。现在从立项开始卡,所有工改工项目,比如我们在罗湖做商改商,政府的看法是这不是一次城市更新的过程,这是一次招商引资的过程,你没有给我招来商引来资,你没有给我承诺总部落户,你的项目就别想立项。产业资源的整合如何保障项目立项、如何保障后续落地都是很重要的,接下来其他几个区都在签产业监管协议,你不要以为写个产业规划、写个内容就蒙混过关了,还有产业监管协议。
  三是规划与开发量双限。宝安、福田、南山、龙岗等很多区都在做统筹规划,比如宝安,你不统筹规划就别想申报计划,去年科技园北区拍的天价项目就面临很严重的问题,直升机场被搬走了,限高,又要交给投控去申报,你还做不了申报主比,怎么办?土地贡献,贡献率要求30%以上,达不到就别立项,今年龙岗第一批项目都是百分之43点多的贡献率,这种项目怎么做?还有M1,比如宝安在不同街道配置不同的M1比例,在此之下再看容积率,因为配了M1之后就是4.0。
  四是产权分割与禁改功能。也就是面积的问题,180平套内面积,如果你真的做成这种产业用房,对比写字楼,实用率百分之70左右,差不多要250平建筑面积。
  五是转让限制。按照立项卖给这个产业的企业。
  六是增值收益。

  但是有四项鼓励:一是鼓励自持自用,《暂行措施》约定了工改工如果是自用的,就按照0.1的基准地价,很便宜,一两百块,关内两百块、关外一百块,是四个一线城市中最便宜的价格,这也是一个机会。二是年限,如果你做M1,甚至你提高贡献,可以放宽年限到十连。三是鼓励综合整治混合更新,你只要走综合整治,立项没有拆除那么难。四是开了工改保的窗口,但限制地铁500米范围以内以及工业红线。四项鼓励的关键词离不开运营,自持自用,你得运营吧,综合整治也得运营吧,都离不开运营。
  深圳工改工及产业地产发展思考:
  深圳的工改工绝对是供需失衡的,这么大的供应量,市场没那么快消化完,特别是深圳的产业结构也在发生变化,这个过程中开发商产业运营能力缺失与融资成本不匹配,导致工改工实施风险极大,但同时我们将面临超低地价的产业运营机遇。
  工改工发展产业地产必须具备以下条件:租售并举、综合地价成本低、运营能力及产业资源整合能力强、资金成本低、愿意通过培育企业成长收获高额回报。
  深圳工改工的本质是做优质资产,这意味着将来的REITs也好、ABS也好,是一个好的标的物,四个关键数据是综合成本,每平方米建筑面积,包含土地成本、建安成本,在10000元以内,租金回报50以上,回报6%以上,中长期资金成本超过5%就别考虑做产业,所以我们要动态的看资金成本,短期你追求过高,十几个点我也可以理解,事实上也有办法支撑,但是如果中长期依然是这么高的资金成本,你就很难做工改工产业运营了。

  产业地产的核心是产业,而非地产,工改工不是赚快钱的事,是赚大钱的事,所以我们要用风险投资思维做产业地产才是工改工。
  如果按照这个思维做下去,我一直在想一个观点,运营能力决定拓展能力,为什么你看到项目不敢下手?我们的数据库里里面有两百个被开发商PAS的工业项目,因为开发商觉得自己没有运营能,不敢下手,如果有运营能力的话,很多项目还是可以投的。
  产业运营要解决两个问题,一是怎么通过运营获得盈利,二是怎么解决融资问题。
  产业运营七大盈利模式:1、物业租售及租赁;2、产业发展服务及政府补贴;3、园区运营服务;4、产业投资;5、产业技术成果转化;6、代建代运营咨询服务;7、包租托管还迁物业及政府创新型产业用房物业,这一块有很多文章可以做,你真心做产业园区的话要上很多内容,要上国家级实验室、国家级孵化器、检测检验中心,这些内容完全可以跟政府谈,我给你引来这么好的实验室,这么好的检测中心,就在咱们的创新型产业用房里面做,等于我把我的贡献转化为为我项目做服务的环节,在这个环节里面,除了这个之外,你还可以有补贴,还有很多盈利空间。
  两年前我做了一个专题研究工作,当时我们研究了30家上市的做产业地产的企业,我跟踪了15年的财务报表,分析他们在这15年间财务状况的变化,因为很多是做一二级开发,像华夏幸福在内地城市有做一级开发,我们筛选了一下,在二级开发中有三个,开发销售、招商引资、产业服务等等,这30家企业在这么多年间分成三个阶段,前期房产销售和产业运营收益是一九开,到了中期是三七开甚至五五开,产业运营占三十或五十,物业租售占五十到七十。长期我们发现了一个巨大的转变,产业投资占50%以上的收益,运营占30%,租售变成20%。

  我一直对自己有一个要求,园区运营成不成熟只看一个数字,什么时候运营收入和租金收入大于1比1的时候就算成熟了,园区成功只看一个指标,投资培育孵化了N家拟上市企业和上市企业。赛格在华强北有一个赛格科技园,那个地方走出了很多非常厉害的企业,比如腾讯、联想南方,可是对于赛格来说,最大的痛是这些企业中他居然连1%的股份都没有,如果当年他有1%的股份就不得了,这么多年的收益绝对比租金大得多。所以园区运营成不成功要看你投资孵化了几家企业,不用看别的。
  我们是怎么做园区运营的?09年我在广州做岭南国际电子商务产业园,当时这里是一个卖鞋的商场,倒闭了,我们帮老板改造管理物业,我们做了个定位,分析它为什么失败,在电商的冲击之下,很多专业市场都跑到线上卖钱了,谁会搞摊位卖鞋?所以我们做了一个定位,就是定位电子商务产业,按照很多人的想法,先把阿里巴巴招过来,但我们不这么想,我们在想电商企业的痛苦是什么?困难是什么?做电商的企业很多在家里办公,或者在工厂租一个小物业,或者一个小铺位开网点,我们发现一个问题,就是一到下午六点钟,没有人上门取件,所以我们先搭了一个平台,把四通一达拉进来,我跟他说将来我这里有几百家电商企业,你们先进来开个端口,晚上十点钟都能收发件,我跟他有分成模式,我推广时只讲一句话“快递费抵租金,全国第一单”,你来我园区,我可以不收你租金,你只要每个月的快递做到一定量,我就可以不收租金,因为我可以通过快递费的分成拿到比租金更高的盈利,这一点对很多企业起到很大的心理震撼,原来还有这么一个地方不收租金,只收快递费。
  我们发现电商企业还有一个问题,网店5%的退货是因为网拍的色差问题,所以我们招了三家特别牛的网拍企业,拉进来解决企业5%的退货问题。我还搞了个网货节,为电商企业服务,把工厂拉过来,给他们选货,对于他们来说,他们也要有稳定的供应链货源。这样做下来,头两年我已经实现了运营收益超过租金收益,如果我第一时间按照传统的地产想法,先把阿里巴巴招过来,但这个东西都是看热闹,不赚钱,我们做产业地产真得想想产业是怎么回事儿,先别想地产是怎么回事儿。
  后来我们在广州做211跨境电商产业园的时候,我们推出关检汇税一体化服务平台,很快实现了招商。

  我在珠海做V12文化创意产业园的时候做了三件事情,一是知识产权和政策服务平台,但我拿第一点撬动后面的两点,第一点撬动完之后,我这里有162家文化企业,他们的问题是什么,我给珠海文体旅游局打了个报告,说这些企业面临融资难的问题,我们需要政府牵头,园区担保,政府再给园区贴息,找几家银行过来做创意贷,这个事情就做成了,珠海农商行给了10个亿做V12创意贷。珠海最好的租金是80元,我这个物业从40元涨到60元很快,因为我有创意贷,一家企业租一百平、两百平,我涨十块、二十块很简单,你融资融不到,融不快,但在我这里,你可以融得到、融得快,并且成本低。同时拿到政府补贴的和同时拿到创意贷的,我会主动找你投。为什么大家觉得融资那儿难?其实我觉得真正花时间去研究一个产业,园区不要想着做太多产业,有一个产业就很牛了,你把产业发展痛点和发展要素整合好,你还可以把投资植入进去,而且是低风险风投。
  我们做物联网产业园的时候研究它的痛点是投供产销,样品要快速、小规模生产出来,把电商网络搭建起来,这是园区特殊行业的特殊需求,每一个园区、每一个工改工,你得找准你要做什么产业,找准你做的产业痛点是什么,你怎么解决它的痛点。
  运营没那么虚,运营是很实在的东西,关键是洞察产业,做产业而非做地产!大家的项目相信都是三、五年之后入市的项目,这个时候大家怎么做产业定位呢?我讲一句话,很简单,你用投行的思维看产业变革,三、五年对于当前来说就是产业变革的时代,现在时代缩得很短,五年前你没有想到微信有这么大的产业生态圈吧,五年后微信已经变成一个巨大的产业生态链了。我们做的项目就是看产业变革,用产业投行的思维去看。
  产业地产融资模式,由于时间有限,我简单讲一下,我们做融资的时候,刚刚讲了,中长期资金成本比较低,你要持有运营一个项目,它要有动态财务,一开始可能是10%左右的融资成本,回报率只在3%左右,但你一定会发现一点,随着时间的变化,你的收益是不断往上涨的,资金成本是不停往下降的,你要先找到时间的拐点。我们做产业运营时所有项目都是做动态测算,找到时间的拐点,而那个时间拐点又意味着产业变革的机会和风险,因为你今天定位这个产业,可能到了那个时间点又变成另外一个产业,所以我们要用动态的财务分析去铺排一个项目在操作过程中的产业运营和融资渠道、融资模式组合。

  融资难:产业地产的最大痛点。产业地产商业模式具有大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报的特点。
  限制产业地产融资的五大因素,一是初期投资巨大,回收周期漫长,这是做产业运营面临的困境。二是政策界限模糊,操盘风险巨大。三是非标准化,难以估值。四是产品变现难,五是工业用地估值低廉,抵押困难。
  融资环境一直在突破,每个项目要去建立全生命周期投融资体系,这是工改工项目核心的关键。目前市场上出现了11种融资模式,传统的是银行、信托、基金,但站在未来的角度,我们应该更加关注REITs的放开和ABS以及跟政府结合,比如PPP、双创孵化专项债。此外还有棚改贷,棚改贷目前只投向旧居住区和城中村,未来能不能放宽到旧工业区的改造?这是一个很重要的命题,因为大家都知道棚改贷最低0.2左右的年利率,这么低的资金成本才好做产业,所以我认为政府不应该限制工业,你要鼓励工业,给了低地价是好事情,能不能把棚改贷导入到旧工业区?这样我们才有信心做产业运营。
  工改工大战略之下,首先要整合产业资源做项目立项和运营落地,其次是有强大的招商运营去落地,实现园区的满租和去化、运营的收益。三是是引入低成本中长期资金,推动园区的持有运营和园区企业投资。这三件事情是目前深圳做工改工的三大核心命题,哪家企业能解决这三大命题,我相信在深圳做工改工真的是所向披靡了。
  怎么个拿法?我们认为地段不太好的,一定要拿大项目,占地10万平米以上,越大越好,大意味着你有足够的规模去实现项目价值,有足够规模去实现产业链条完整的融合。做运营的时候我们建议一是做深产业细分市场,不要想着用太大的产业去定位一个园区,二是围绕产业细分市场做细专业服务平台,三是做强产业环境营造。
  我的观点就是落地为本,运营至上。谢谢大家!

  10:30
  贺倩明:谢谢罗总。罗总最后一句话没说“产业让城市更美好!”。罗总PPT的信息量非常大,核心有两个方面,一是他认为做工改工产业这一块最核心的是运营能力,二是他提到融资和风控,传统房地产考验一个企业的核心竞争力是融资和拿地能力,城市更新背景下的产业运营和产业地产,成本跟传统我们在净地上建一个新的产业园,开发运营模式有很大的不同,传统地产在净地上建产业园的状态下,土地获取成本很低,而且政府有很多支持,是政府招商引资进来。
  但城市更新背景下的产业地产要花很高成本获取现在土地上的权利,跟原来的模式完全不一样。另外,产业周期非常长,刚才罗总特别强调了,周期长一方面会带来很大风险,另一方面因为周期长也会带来很大的未来预期收益,城市更新的工业楼宇,原来是制造业,腾笼换鸟换走,其实工厂只是靠租金维持运营,没有什么价值,但是因为城市更新,这个物业和土地升值了,其实也是经过了很长时间的城市化发展和产业调整带来一个新的机遇,我认为在新的城市更新模式下,在新产业、新地产的模式下,同样的周期也会带来未来的红利,但它会有巨大的风险。
  所以我觉得运营能力和风控能力是工改工模式下大家要考虑的非常重要的一个方向,罗总刚才已经很系统的跟大家讲了。
  接下来是综合开发研究院的刘总给我们讲产业规划的主题,有请刘总。
  刘祥:各位领导、各位企业家朋友、各位媒体,大家上午好!欢迎各位来到我们院参加分享活动,刚才罗总把工改工的政策、运营理念给大家作了非常精彩的演讲,现在我按照议程把城市更新中的产业规划板块给大家作一个讲解。
  综合开发研究院区域发展规划研究所所长 刘祥
  产业规划是城市更新过程中一个很重要的环节,而且根据我们的判断,随着强区放权的实施,随着各个区对产业的重视,产业规划在城市更新过程中的作用越来越重要,越来越突显,现在已基本形成了以产业部门牵头,各个相关部门共同参加的决策机制,包括交通、教育、医疗、科技部门共同决策参加产业规划的编制,所以这一块内容特别重要。这两年我们也参加了大量的深圳城市更新产业规划的项目,而且参与了多个片区统筹的项目,包括车公庙片区、高新北片区、笋岗清水河片区的大的城市更新项目的策划,其中有一些经验跟大家分享一下。
  我今天主要讲四个方面的内容:
  一是跟大家分享一下城市更新与城市发展的关系,回答为什么要进行城市更新,这是理念的转变,如果没有理念的转变,很多城市更新工作是无法开展的,大家都知道,世界上有两件比较困难的事情,第一件是把你的思想装到别人的脑袋里,第二件事情是把别人口袋里的钱装到自己的口袋,第一个问题回答怎么样进行理念的转变,把更新思想装到各级政府、各位企业家的脑子里,有了思想的转变,我们把别人口袋里的钱装到自己口袋里也会更容易。
  二是为什么要编制产业规划?企业和政府的需求点在哪里,找到其中的契合点和平衡点。三是如何做好产业规划?四是产业规划有那些核心要点?

  一、城市更新与城市发展
  家一提到城市更新,就会问为什么要城市更新,很多人说因为楼太矮、太破、太旧,配套也不行。对不对呢?也有道理,但我认为最核心的内容还不是这些,而是产业的问题,因为产业的转型升级,对应的产业空间载体需要进行转型升级,这是城市更新的核心理念。我们经常跟客户分享一个案例,也是曲院长讲的例子,左图是一个猪圈,右图是熊猫馆,养猪的地方叫猪圈,养熊猫的地方叫熊猫馆,养猪其实是很不划算的,附加值比较低,给城市带来不好的形象,杂乱差,现在大家发现养猪不赚钱,都在向养熊猫转变,但是如果把熊猫放在猪圈里养肯定是养不活的。
  对于产业也是一样的,我们发展比较低端的产业就像养猪,附加值低,污染大,那么发展什么呢?我们要腾笼换鸟发展高端产业,养熊猫,熊猫的产业配套完全不一样,需要空调、音乐等。所以我们认为城市更新的理念是产业的转型升级带动产业园区进行转型升级,这是一个重大的转变。我们为什么要提高容积率呢?是因为产业与产业配套的生态圈的构建,只有产业生态圈的构建,才能吸引更高端的产业落户,提供高品质运营服务,刚才罗总也提到了,运营是城市更新过程中很重要的亮点。
  所以我们提出四代园区的概念,目前的城市更新在向第三、第四代园区进行转变,什么是第一、第二、第三代园区呢?我们院根据园区之间的代际关系,认为四代园区是四个转变,一是产业定位的转变,从劳动密集型产业向技术密集型、资本密集型以及知识密集型产业转变,现在的产业结构要和深圳市的发展战略相吻合,必须选择高端、符合城市发展战略的产业。第二代产业园是从低密度厂房向集约型城市综合体转变,第三代是单一生产功能向多元化社区功能转变,第四代是从无意识向低碳节能环保转变。城市更新推动园区的转型升级,从而带动产业的转型升级。

  城市更新和城市的关系,我们也参与了很多大片区的城市更新项目,认为城市更新不是一个简单的拆除重建的过程,不是把原来的楼拆了,再建一个楼进行更新,它其实是城市发展模式的探索,这种模式的探索已经上升为城市的战略甚至国家的战略。我们认为未来城市更新体现在三个方面,代表未来产业、未来城市、未来生活。
  什么是未来产业呢?
  第一个关键词是高端产业植入的过程,城市更新不仅仅是建楼的过程,而是招商引资的过程,现在政府把很多产业招商引资的行为植入企业,希望企业、社会参与到吸引高端产业的过程中。
  第二个是定制化更新,城市更新要跟产业未来的发展导向相结合,有什么样的产业所需要什么样的更新,我们做车公庙片区过程中就存在这个问题,一般的商务空间承重是300公斤/平方米,未来他需要引进大的实验室,需要承重500-1000公斤,如果你要发展一个产业,空间载体必须实验,如果你用商务办公空间,无法吸引大的实验室、大的科技进入。
  第三是低成本城市发展空间,很多城市更新项目政府都会参与到创新型产业用房,政府是最大的产业用房管理者,前海配建工业达到300平方米,车公庙也一样,怎么样营造低成本成长空间,引导产业有序发展,这也是城市更新需要关注的产业问题。
  除了产业之外,城市更新跟未来城市、未来生活有着密切的关系,包括城市更新过程中一些地下管网设施、地下商业设施、空中连廊设施等都代表着未来城市发展的模式,而且现在很多城市更新项目会有空中音乐厅、空中图书馆、空中设施,把很多功能在城市更新过程中进行体现。城市更新是城市变得更加美好的非常重要的探索模式,从这一点来讲,城市更新具有非常重要的意义,只有把这个意义跟各级部门讲通,后面产业落地和政策性突破才有可能。

  给大家介绍一下相关文件,现在最重要的文件是去年年底颁布的城市更新“十三五”规划,大家需要重点研读,其中提到六个方面的内容:
  一是规模。“十三五”期间更新用地的规模是30平方公里,这个规模已经超过了城市的需求量,其中拆除重建贡献12.5平方公里,综合整治和功能改变占17.5平方公里。
  二是投资。投资是“三驾马车”之一,固定资产投资达到3500亿,大概占整个社会固定资产投资的20%-30%,所以城市更新是推动城市发展一个很重要的动力。
  三是理念。提倡有机更新,完成100个旧工业区、100个城中村和住宅区的改变,其中很重要的理念就是建设生态宜居城市,按照四代园区的理念来规划项目的实施。
  四是通过城市更新增加相关配套,包括交通设施、医疗设施、教育设施显著提升。
  五是通过城市更新持续稳定提供人才住房和保障性住房、创新型产业用房,规划期内力争通过更新配建人才住房和保障性住房约650万平方米,创新型产业用房总规模约100万平方米。
  六是规划期内力争通过城市更新实现违法建筑存量减少1000-1200万平方米。

  合理引导建筑增量分配,未来规划期内预计拆除重建更新规模达到4600万平方米,其中居住占3150万平米、商业占240万平米、办公占200万平米、创新型产业用房占810万平米、公共配套约200万平米。
  有序调控更新单元计划规模,“十三五”期间,全市新增更新单元计划规模控制在35-50平方公里,年度规模建议7-10平方公里。
  这是“十三五”规划划的片区,图中红色部分是优先拆除重建区,这也是各位企业家朋友在城市更新过程中需要重点考虑的区域,政府有优惠政策,对优先拆除重建的区域给予时间、空间、容积率的突破。
  政府之前提出工改工,深圳提出M0,基本上前期批的项目都是M0,政府发现这一块也存在一些漏洞和问题,出台相关补丁措施修订,现在提出拆除重建类更新用地规模不能超过工改工总规模的60%。
  各个区工改M0规模指标,规模最大的是龙岗区,占全市的23.7%,其次是宝安区,再是坪山区、龙华区、光明新区,光明新区和龙华区这些新兴区域是大家需要重点关注的。

  二、为什么要编制产业规划
  (PPT演示)这个图企业家都比较熟悉,是城市更新的一般流程,包括申报阶段、土地核查、专规、单一主体等,其中跟产业规划密切相关的有两个阶段,即第一个城市更新阶段以及第三个申报专项规划,万事开头难,产业规划编制的好坏是影响产业项目落地实施很重要的环节。
  各个区的政策不一样,申报和专规阶段有的是进行合并,宝安、福田是同步,盐田、罗湖、南山是可同步,龙岗、龙华、大鹏、光明是必须要分开的。
  在申报立项阶段主要是提供两个报告,一是产业升级研究报告,二是空间概念规划,由更新局作为牵头,需要征求产业部门的相关意见,如果产业规划得到批复,就会进入区领导决策会议,进入城市更新单元计划申报阶段。专规阶段有八个专题,产业规划是其中一个很重要的专题,如果这个专题得到批复,就会进入区更新局、区领导小组、建管委的批复,最后进入建筑施工阶段。
  还有一个很重要的新趋势,也是我们院参与的,之前城市更新基本上都是以各个单元的名义进行上报,现在出现了一个新的趋势,而且是未来很重要的发展方向,叫做片区统筹,把多个单元交由一个主体进行统筹和申报,刚才罗总提到高新北,现在原则上不接受各个单一主体的申报,必须由投控来申报,车公庙也一样,必须由深业统筹申报。以前的产业规划更新单元是自下而上的发展模式,先向经促局,然后向更新局上报,现在片区统筹之后是大片区统筹开发,基本上上升到由区领导层面进行统筹,形成自上而下的工作机制。有几个流程:1、必须要明确片区统筹主体,必须交由大企业进行统筹;2、编制片区统筹方案,产业这一块是统筹方案最重要的内容;3、区领导会议,形成会议纪要,明确统筹主体,明确项目实施进程和相关工作;4、指导各更新单元开发。现在很多项目,包括后海的华润、白石洲的绿景、车公庙的深业、八卦岭的平安深业、高新北的投控基本上都是走这种模式。

  企业在产业规划过程中需要关注哪些?一是招商引资,产业规划是后期运营的基础,哪些产业是政府关注的,哪些是企业自己掌握的,这是招商引资手册,很多企业找我们做产业规划的过程中,对未来引入哪一类企业也不是很清楚,相当于把产业规划作为招商引资的方案。二是运营管理,运营管理也是产业规划很重要的内容。三是效益评估,包括经济效益评估和社会效益评估,未来的产值、税收、就业是怎么样的,财务平衡表是不是能平衡。最重要的一点是政策诉求,把我们的诉求体现在规划里面,其实规划本身也是生产力。
  诉求主要是三块:容积率、尽快开工、产业配套。最重要是容积率的提高,M0上限是6,既然是上限就有弹性空间,容积率是一个很敏感的指标,我们判断每平方米的利润都在3-5万,如果增加1万平米的空间,相当于利润多达3-5亿,这个因素的存在也给项目很多不确定性。二是尽快开工,如果产业规划符合政府的需求,产业定位和招商引资做得比较好的话,尽快开工,希望政府把多的公共配套给项目进行实施。
  政企之间找到平衡点,企业与政府是非敌对的、可以共赢的关系,正因为此,才给产业规划编制提供了可能,企业的关注点是开发利润、社会贡献,而政府是比较矛盾的主体,一方面他不想项目进行大的突破,因为大的突破意味着法规的重新设置,要承担相当的风险,他个人也没有享受太多利益,所以不是特别积极,这一点我们可以理解。另一方面政府又比较矛盾,他不想突破,但城市更新给他带来了好处,关外一些地区的公共设施都是不足的,通过城市更新可以配建公共设施,增加产业用地,政府现在是最大的产业拥有商,很多产业用房都在政府手中,通过城市更新过程政府能掌握大量的产业用房,保证政府想引进的产业落地。此外是改善环境,消除安全隐患,创造投资与经济效益,共同导入。政府一方面不太想进行大的突破,另一方面他也希望引入高端产业,必须把这个关系给政府理清楚,才能打动政府,让他突破政策,给更高容积率和更多产业配套。

  三、怎么做好产业规划?
  有三个方面的路径。一、城市更新是一个系统化工程,不仅仅是写一个报告。二、需要专业化团队进行支撑。三、品牌化资源。
  什么是系统化工程呢?这是我们做了很多项目得出的结论,总结了“212工程”,城市更新不是简单的讲发展什么产业、未来达到什么效益,这已经是过去式,现在提出的概念叫“212工程”。何为“212工程”?
  第一个“2”是产业规划和空间规划,产业规划要回答几个问题,这个片区未来要引进什么产业、这个产业能带来什么效益、发展路径是什么,而且产业规划还要回答一个很重要的问题,就是我为什么要那么高的容积率,从产业方面支撑容积率指标的实现。空间规划由空间团队来做,包括市政、交通、建筑设计、海绵城市等相关专题。“1”是投资可行性研究报告,它是检验产业规划和空间规划很重要的东西,必须回答,给政府看这个项目有多少经济效益和社会效益,给企业看这个项目投资的利润点、盈亏平衡点、回收期、内部收益率,投资可研报告非常重要,既给政府看,也给企业看,是检验项目可实施的很重要的报告。
  第二个“2”是两个方案,一是项目融资方案,主要是体现项目申报主体融资能力的报告,看资金链是否重组,会否存在断裂的风险。二是运营方案,项目必须考虑后期产业引进之后谁来运营、怎么运营、运营的具体措施,这也是我们今天要探讨的很重要的话题,必须引进专业运营团队来支撑。“212工程”是我们总结的一套体系,现在我们已经把这套体系上升到海外项目当中了,未来城市更新越来越复杂,必须要以更系统、更全面的思维来统筹,只有这样才能在政府申报过程中更好的回答其中的问题,这也是后面项目实施很重要的保障。
  关于团队,我们提出产业规划不仅仅是产业部门介入,其实是三个团队共同完成的工作,包括产业团队、空间团队和运营团队。

  品牌化,我们院参与了很多旧改项目,也取得了非常好的实施效果,同各个区、各个政府都保持很好的关系。
  我们院在产业规划方面有很好的资源,一是我们拥有发改委颁布的工程咨询单位甲级资质,我们做产业规划过程中会有很多经济测算的内容,这个资质可以回答其中的很多问题,对未来的投资收益、利润平衡点、产业测算都有很好的支撑,现在在很多外地项目已经明确了,规划编制必须由拥有该资格的单位来编制。
  二是国家高端智库的资源,我们跟各个政府、各个地区、行业协会、社会组织的联系,产业规划编制过程中会推进相关资源介入到城市更新过程中。
  三是运营体系的建设,运营体系我们提倡“两链条、六平台”,一是孵化链,从企业的孵化器、加速器到产业的全链条服务,二是资金链,从企业培育到上市的全链条辅导。六平台包括公共服务平台、检测平台、法律平台、物业平台等,可以说运营是产业规划很重要的内容,也是支撑项目落地实施的很重要的保障。

  四、产业规划核心要点
  我们在编制产业规划过程中,相关政府部门和企业需要关注的点,我们列了五个方面,做一个好的产业规划,必须把这五个问题讲清楚。
  申报主体的实力,这也是政府非常关注的一块内容,一般有几个要求:
  1、是不是高新企业,如果你是高新企业,重点项目,有很多自有资源的话,在申报过程中是有很大优势的。
  2、项目定位,项目定位是产业规划需要重点考虑的内容,怎么样把这个项目做包装、策划,赢得政府的青睐。项目定位我们提出了四个层次,层次越高,打动政府的可能性越大。
  第一个层次是通过项目的引进能给整个城市、整个区域带来一些大的战略,比如深圳市提出要建石墨烯创新中心,是国家搞的创新中心,如果你的项目是搞石墨烯的,而且做得比较大,在全国影响力很大,你能帮助深圳市、帮助各个区获得国家级石墨烯创新中心这个牌子,你的项目就会得到政府的青睐,通过项目的实施给全市、给整个区带来大的战略突破,这样一来就不是你企业做项目,而是你帮助政府做项目,这样政府会给你更多容积率的突破,给你更多突破。

  第二个层次相对比较低,落实相关战略,比如深圳市提出要建设石墨烯创新中心,国家已经批了石墨烯创新中心,有很多石墨烯中小型企业,通过企业的引入来支撑城市战略的实施,这样也会得到更多支持,一方面给城市带来战略,二是你能支撑城市的发展绽裂。
  第三个定位是项目具有很好的经济效益和社会效益,这也是政府特别关注的,特一是总部企业的落户,能对当地的产值、税收带来更好的支撑。
  第四是一般项目。项目在定位过程中一定要考虑很多内容,要把政府相关规划吃透,包括深圳市的、国家的、各个区的,要对产业链发展趋势进行研判,你只有研判了哪些产业是未来具有发展前景的产业,才能在项目定位过程中找到契合点、关注点,这样才能得到比较清晰的产业定位,才能赢得政府更多的关注。
  3、核心项目。做产业规划过程中,除了定位、申报主体之外,还要更多关注具体项目,具体项目是支撑目标实现很重要的依据,产业部门怎么把控项目,其中很重要的一点就是关注你有哪些项目,这些项目是否符合政府的产业导向,项目的投资主体、投资内容、用地需求以及未来带来的经济效益分析都要进行详细的阐述,我们做了很多项目、很多规划,很注重这一点,包括车公庙的、罗湖金融基地的。

  我们列了八个方面:一是公司自有资源及延伸,自有资源大家都很明白,但延伸就要考虑了,要上下游配套,对项目进行延伸,补链。
  二是合作方资源,如果申报主体没有太多的产业资源,你可以和一些大的具有产业资源的机构进行合作,拓展产业的实力。
  三是行业协会和社会组织,如果明确一个产业之后,你要和相关的行业主管部门、相关的行业社会组织建立联系,我们当时帮河南信阳做了一个家具小镇,我们跟深圳的家具协会进行合作,几十家家具企业引到信阳去了。
  四是当地政府,包括经促部门、科技部门,投资推广署要特别进行关注,投资推广署是政府进行招商引资很重要的平台,特别是一些大的项目,像世界500强、中国500强项目,大家要跟投资推广署建立联系,把他的诉求进行很详细的分析,他想引进哪些产业。
  五是科研机构,六是园区运营单位,七是风险投资机构,八是规划文件挖掘,很多企业对政府相关规划重视不够,我们必须要高度重视,要看各级,包括广东省、深圳市、各个区以及相关专项规划,政府想发展哪一类产业,我们进行布局。举个例子,我们做的罗湖项目就是这样的,政府在国际科技产业创新中心提出要建一个金融科技研究院,但怎么做政府也没想清楚,如果你的项目有很好的产业嗅觉的话,可以把你的项目跟他的规划结合起来,这样就会赢得更多关注。
  4、经济效益和社会效益。现在我们也参与了很多评估,各个产业都有相对应的地均产值测算,各个产业也有不同的税负,包括就业、办公等等,这个都是有规律可循的,大家做产业项目时不能偏离太大,否则会给人造成不好的印象。
  5、运营能力。“212工程”也强调运营方案的制定,运营能力是产业规划很重要的内容,也是相关政府部门需要关心的板块,如果企业没有很强的运营实力,需要通过战略合作或合作的方式引入相关运营团队,这样既是对自己项目负责,也有利于规划的申报。
  我就简单介绍这些。谢谢!

  11:10
  贺倩明:谢谢刘所长。刘所长从两个维度、四个方面全面阐述了产业规划的核心体系,产业规划是产业园区顶层设计非常重要的内容,决定着园区发展的商业模式,他刚刚也列举了“十三五”规划的数据,根据“十三五”规划,未来供应配建创新型产业用房100万平方米,新增产业(含研发用房)810万平方米,计划工改M0有675公顷,其实这个数据在深圳这么稀缺的土地资源来看是非常惊人的,但坦率说,政府和市场在产业发展过程中到底各自扮演什么样的角色是值得大家思考的问题。
  刚才刘所长从政府和市场的维度分别做了很细的阐述,综合开发研究院作为智库,其实是政府和市场之间沟通的桥梁,个人认为市场要和政府之间建立良性的互动,而在这个过程中,市场应该扮演积极主动的角色,因为政府的思维跟市场的思维还是有很大的差距,大家放眼望去,国内产业园区运营真正成功的不多,深圳也不多,关内、关外加起来,特别成功的产业园区运营真的不多,这里面有很多痛点,这种智慧资源对城市更新当中产业园区的开发建设和运营是非常重要的。
  接下来请硅谷动力的袁总跟我们分享。
  袁明伟:尊敬的曲院长,尊敬的各位产业地产的同仁,大家中午好!马上临近中午了,但有一句话我很欣赏,董明珠小姐曾经说过的一句话“优秀的人开两会(开会、培训会),培养的人也有两会(约会、聚会),不学习的人也有两会(这也不会,那也不会)”。产业地产发展这么多年,到了这个阶段,确实需要有进取心、有学习力的在座同仁一起努力打造产业地产的未来。
  硅谷动力副总经理袁明伟
  我在硅谷动力工作多年,一直从事产业园区招商运营工作,今天我不是分享,而是一些思考和感悟,跟大家碰撞。就像刚才罗总说的一样,深圳的产业变更和迭代特别明显,尤其是这么多年来最明显的感受就是昨天我看到的一个新闻,在我们这个行业中,长安的厂房一栋13000方的项目,整租下来的租金达到30元/平米。
  事实上随着产业的迭代,硅谷动力在观澜有九个产业园区,在观澜的产业园区租赁已经升到40元/平米。我们最近有个项目准备改造,向M0改造,经过综合整治之后向办公研发转型,但我们也在思考到底要不要改,连厂房的租金都已经到了40元,是不是办公研发还跟不上厂房的租金?
  这是一个明显的变化,但同时也意味着在座各位都面临着一个很重要的课题,三个问题,大致背景。
  一、如此竞争激烈的市场情况下,一个非饱和的市场即将出现,所谓非饱和市场的定义是如果你动用国家的力量,把所有企业装进产业园区,你都装不满,这就叫非饱和市场,尤其是未来几年的办公研发市场,我相信它就是非饱和市场。同时我也感受到尤其是在龙岗,龙岗办公研发物业的租金不是在上涨,是在下滑,未来推出这么多办公研发物业,到底怎么运营?
  二是同质化竞争,我们一直讲产业+地产,当然是产业为先,地产在后,但我们可以看到深圳的产业就是4+6+3,所谓的传统产业+战略新兴产业+未来产业,就这么点产业,所有园区都在说我要做新能源,我要做新材料,我要做互联网,我要做新一代信息技术,我要做智慧医疗,这还叫产业规划吗?这还叫产业地产吗?所以我们会面临着同质化竞争问题,这么多项目如何差异化竞争?如何在市场中脱颖而出?

  三是移动互联时代,移动互联时代带来两个表现,一是由于新技术革命,现在叫第四代技术革命浪潮,带来企业生产经营方式的极大变化,包括大平台小团队,包括敏捷制造,包括企业运营产销分离,带来了很多变化,因为沟通更加便捷了,这是一个重要的时代特征。第二个时代特征是移动互联时代,园区的招商、运营方式也发生了很大变化,以前我们跟客户是点对点、线对线沟通,而现在的传播网络是移动互联网时代的网络方格沟通,我们可以轻松接触到各种资源,资源也可以轻松接触到,如何在传播当中运用互联网?
  如何解决这三个问题?在运营方面,其实还是三个核心能力的思考,一是规划能力,解决我是谁的问题、差异化的问题;二是运营的问题,我的价值体系如何构建,让企业获得认同;三是招商的问题,让成果落地,跟企业讲“我可以做得到”。
  规划定位三个思考:
  1、从产业定位来讲,基本维度就是两个方面,一是产业集合,二是价值链分拆。产业链大家都很清楚,讲到产业链,我们可以看到机器人产业园、无人机产业园、医疗器械产业园、生物医药产业园等等,就是对于纵向的产业链进行整合,从前期的原料采购到生产制造、到后期分销到后期服务。
  另外一个维度是价值链分拆,企业的价值链经营大家都很清楚,它包含企业的财务模块、人力资源模块、销售模块、制造模块,企业价值链由多个模块组成,这个过程中会产生很多产业规划定位的机会,我们看到现在有工业设计产业园区,有移动互联网产业园区,有跨境电子商务产业园区,其实这些都是典型的价值链分拆,由价值链分拆而构成的集合式产业生态,最终完成产业园区的规划定位。当然,这一切前提的基点一是空白,二是你能超越竞争对手做什么。

  2、空间硬件VS场所精神。空间是给企业赋能,场所是给企业赋魂,不同产业对于硬件的要求不一样,对于容积率要求不一样,对于层高要求不一样,对于承重要求不一样,对于道路要求不一样,包括对于配套的要求不一样。
  我们做硬件配套时,一是考虑企业到底有什么需求,二是场景,场景指的是人,从八点钟这个人进入园区一直到晚上离开园区,甚至住在园区,他在不同的生活场景下应该有什么样的功能模块满足需求。三是平台的考虑,做园区说白了就是做平台,在这个平台架构下应该有什么公共设施满足需求,这是空间赋能时考虑的几点。
  场所精神也特别重要,将来做产业园区时,这一点是尤其要考虑的,纵观产业地产的发展历史,其实非常粗犷,到现在为止,产业地产也是刚刚蓬勃发展的时期,也意味着事实上产业地产相对于商业地产、住宅地产,我们认为它是不成熟的。
  我们比较一下商业地产,可以看到很多商业的购物中心,例如K11,以博物馆为主题的艺术化购物中心,但我们看到有几个做到这种程度的产业园区呢?场所精神其实就是认同感和归属感,我们在强调空间硬件、强调产业的同时,有几个园区做到让企业进去之后有认同感,更重要的是让人才有认同感?这一点是将来我们做园区规划一个重要的差异点,通过硬件的创新和精神体验情怀的注入,让这个园区与众不同,因为园区始终是一个空间载体,就算内容再重要,空间一样非常重要,因为空间即体验,空间就是服务,服务就是媒体,媒体就有传播,传播就是客户,这一点始终不会改变。

  3、产业垂直VS跨界共享。这也是跟产业规划定位直接相关的,一个垂直产业我们可以把它做透、做深、做细,做产业的垂直整合,同时我们也看到产业发展的趋势,尤其是第四次产业浪潮带来的变化是跨界融合,产业和产业之间的边界在消失,所以我们会听到TMT,科技+创意、创意+电商等跨界融合的产业园区不断涌现,为什么?因为只有跨界会带来创新,跨界也带来共享,不同的跨界带来不同的思维方式、不同的灵感。
  但如何决定我们是跨界还是垂直?其实就是两句话,垂直看控制能力,跨界看共享能力。如何选择一个产业深入整合,首先看你的垂直能力,有些产业别人能做,你不能做,我们虽然在产业地产方面积累了很多经验,但因为产业是渐进的过程,如果你对一个产业缺乏把控能力,你就会觉得捉襟见肘。
  跨界看共享能力,我们要看到原材料的共享能力、技术的共享能力、创意和科技的共融能力,以及销售品牌的互通能力,我看到很多产业园区的规划定位是这样的“这个园区以智能制造、生物医药、互联网、电子信息等为主导产业”,其实这个规划就是没有规划了,当然你也可以说是泛主题的产业规划,但换句话来讲,如果没有主导产业,你就失去了做园区的价值。

  运营三个思考,规划能力和运营是一体化的,如何看待运营?
  1、租金VS非租金。我们一直强调产业运营是长期要赚大钱的事情,但这个大钱怎么来?我们现在看到很多产业地产开发商也在转型,包括类似张江高科已经转向科技投行的概念,地产商都在建基金或者自己的投资机构,都想从中挖大钱,但是以我这么多年的经验,我的观点非常明确,租金也非常重要,现在很多孵化器零租金,很多创投也是零租金,因为现在产业地产主体非常多,但最终大家的运营方式取决于两个字——基因,你是什么样的基因,你就做什么事。
  作为投资机构,更多是从投资的角度考虑问题,作为地产商,更多是从地产的角度、租售的角度考虑问题,都没有问题,但事实上租金和非租金都很重要?我们的核心观点是如果一个连租金都掏不起的企业,你值得投他吗?这是一个悖论,如果你仅靠零租金,你觉得能吸引好企业吗?这是悖论,因为租金跟投资回报率直接相关。我们之所以做这么多,其实就是为了让园区差异化。此外非租金也很重要。
  运营由四个维度构成:一是空间物业的维度,二是服务生态,我们一直有一个概念,希望园区的企业像打开自来水龙头一样方便的获取到各种服务资源,其实指的就是服务生态,对于不同的生命周期类的企业给予它不同的支持和扶持,我们构成了服务生态,其实这个服务生态取决于两点,一是园区本身资源的整合能力,二是园区的规模效益,硅谷动力现在有十个园区,入驻了一千多家企业,在服务商的引进上我们是挑服务商,例如券商、银行或创投,这些机构会主动找我们合作,而不是我找他们。
  三是产业生态,如果园区没有产业集聚效应,其实你就是物业,因为只有上下游协作、产业的关联,才能让园区发生碰撞效应,产生价值的倍增效应,很多成功的园区不是泛主题的,是最垂直的单一主体园区,让它产生倍增效益,我们看到工业设计园区、跨境电商园区、医疗器械园区、生物医药园区,都是非常垂直,直接解决痛点。
  由于产业生态的建设,对企业产生了更大的吸引力,同时也由于产业生态的建设,让我们更加熟悉这个产业,如果不熟悉这个产业,何谈投资呢?产业运营服务四个步骤是不断迭代的,做好空间物业是你的本份,做好服务生态是你的基础,做好产业生态是核心,做好最终的产业投资是结果。

  2、服务VS非服务。为什么会有这样一个命题?产业园区运营一直都在说“我们要服务好园区企业,给他们最大的推动力,从前期到后期,给他们提供一揽子成长服务”。事实上这是个伪命题,如果大家运营一段园区,肯定跟我有相同的感受,你会发现很多你想给他的服务是他不需要的,例如我们今天开一个知识产权的讲座,你把国内的知识产权专家请过来,来了之后你还要求企业参加,企业没兴趣。
  所以产生的问题叫非服务,产业服务要体现四个特征和阶段,一是档案化,你真正了解企业,企业需要什么,什么企业在你的园区。二是分层,不同人的需求是不一样的,如果不分层,服务无从谈起,只有分层才能精准,只有精准才能分层。三是精准,因为你分层,所以精准,我们针对人力资源可以做一场活动。四是尖刀,服务都可以做,但是你跟别人不一样的地方在哪里?这是每个做产业运营的人都要思考的问题,你到底跟别人有什么不一样?硅谷动力这么多年一直在打造园区的尖刀,我们在打造一套管理咨询系统,我们发现园区最重要是两点,一是帮助企业成长,二是帮助企业家成长,我们根据本身的天赋资源研发一套企业顾问咨询系统,让企业家有提升,让他在战略上有精进。
  我们发现很多企业不是技术不好,是老板不行,是人不行,格局不行,境界不行,我们要投人,看到人不行,就要改人,如果人改不了,这个企业永远没有前途。每个企业的情况都不一样,有些是国企,我有一个企业是北汽创投的,北汽做园区跟我们完全不一样,他的背后是北汽采购链条、供应链条,你只要进入我的园区就可以进入我的供应商体系,这是他的尖刀产品,是其他园区不可能替代的。所以你要找到你到底跟别人有什么不一样,你的尖刀是什么。
  3、智慧VS非智慧。现在经常听到“我要做智慧的园区”,我的IT信息化、智能化,云服务平台一定要上,现在已经基本成了标配。
  为什么我要提到非智慧?我觉得智慧园区很重要,但事实上在园区服务过程中,个人认为互联网让我们和企业、企业和企业、企业和资源之间的沟通,通过智慧园区的方式更简便,但不要忘了一点,当大家在一起的时候,距离最远的是我在跟你说话,而你还在看手机,智慧园区一样会存在这个问题,IT让园区更智慧,但它不能让我们和企业走得越来越远。
  一个真正的园区规模能有多大呢?一百万的园区算不算大?一百万的园区能容纳多少企业呢?几百家企业而已,真正来说我们是修一个智慧的心,佛家的智慧讲的是让大众离苦得乐,如果产业运营人员没有一颗慈悲的心,没有一颗服务的心,谈何智慧园区呢?你都不愿意每个月走一趟企业,你都不愿意倾听他的呼声,你都不愿意拉着他的手问他的痛点是什么,那么建这个智慧园区有什么用呢?所以真正需要的是我们有一颗智慧的心。
  招商三个思考,前期有好的规划、好的运营,招商水到渠成,招商方面要注意到几个特征的转变。

  1、政府VS市场。产业地产始终在中国就是政治地产,这一点毫无质疑,因为政府给你地,政府给你政策,政府掌握最大的资源,他掌握国字号平台资源,掌握人的资源,他还可以给你高度。所以我们做产业地产,第一关是拜访街道办,街道办是父母官,可以协调N多问题。二是投推、科技局,好项目首先找科技局。三是组织部,以前组织部是管组织的,现在是管人才的,孔雀团队、海外高层次全在组织部。
  我甚至见过有的园区50%的企业都是政府引进的,50%企业都是政府招商来的,为什么会出现这种成果?因为政府有高度,政府有资源,政府有政策,只要他给你,你这个园区就成功一半。在政府和市场之间比较,政府和市场都很重要,都是我们要面临的问题。
  2、产业圈层VS结构洞。这一点是移动互联网给我们带来的变化和思考,产业圈层这个概念特别普遍,但大家一定要认识到,在产业里面这个圈层更加明显,但是做产业链、价值链的人,有N多机会在一起,不光线上在一起,线下还在一起,所以招商团队一定要认识到产业圈层有多么重要,你的推广一是要圈层化,二是执行,包括线上的圈层对招商也特别重要。
  结构洞是一个学术概念,指的是任何一个群体都有一个领导核心,A有一个领导核心,B有一个领导核心,C认识A和B,C就是这个结构洞的中心,招商也一样,招商不会像地产一样打广告,也不会做大量地推,因为产业地产是明显的差异化市场、细分化市场、精准营销、政府营销的整合营销过程,所以涉及到结构洞的问题,我们要优先找到产业的结构洞到底在哪里,如果你没有找到这个结构洞,所有工作的工效就会特别差。
  圈层和结构洞是我们招商时思考问题的重要原点,正因为这样,我们在招商时经常讲一句话“星星之火可以燎原”,我们做一个产业园区就像二战诺曼底登陆一样,为什么盟军选择诺曼底?是因为登陆诺曼底之后就可以迅速以钢铁洪水挺进欧洲大陆,我们招商一样要选择自己登陆的诺曼底到底在哪里。
  举个例子,当时富士施乐要登陆办公市场,A选择是铺天盖地全面撒网,B选择是登陆诺曼底,星星之火去全面燎原,后来施乐选择会计师事务所、律师事务所作为他的诺曼底,这一类服务商是接触企业最多的人,通过这个小众市场就可以实现向主流市场办公市场渗透。如果我们招商的时候没有选好的诺曼底,就会觉得特别累,而且效果不好。
  3、IP构建VS网络社群。移动互联网时代是产业、服务、媒体,线上线下守正出奇,尤其是IP化的特征,随着移动互联网的发展特别明显,你在建设园区的时候,包括招商的时候,你构建什么样的传播IP,你做什么样的事件营销构成IP,你做什么样的园林小品构成IP,你做什么样的活动场景构成IP,传播时这一点要特别清楚。现在信息太泛滥了,如果园区没有一个合适的IP的话,你会很累。社群是由有共同价值观、共同需求的人构成的,我们传播时要多用网络渠道,做好社群营销,把这些落到地,守正出奇,招商工作才能推进更加顺利。

  小结:
  运营是核心业务,招商是盈利业务,投资是增长业务。我再次强调,运营特别重要,迪士尼最赚钱的业务是什么?其实迪士尼最赚钱的是游戏发行,迪士尼乐园给它带来的盈利业务,但这是他的核心业务吗?不是,他的核心业务是动画人物的设计,他创造了那么多优秀的人物,白雪公主也好、米老鼠也好,所以要重视运营,运营虽然有时候要花钱,但它构建了你的核心能力。
  战争没有开始,胜负已经决定。不预则废,我们一定要做好前期的产业规划、运营规划和招商规划,才能有的放矢推进产业地产的工作。
  一切成功取决于人。深圳的产业地产取决于在座的各位,因为大家最有学习力,最有进取心,一切的成功取决于在座各位向前抱团发展。
  Think big think long。让我们共赴一帮产业的盛宴,产业地产的黄金二十年已经到来,让我们一起不负这个伟大的时代。
  11:40
  贺倩明:谢谢袁总。硅谷动力是深圳科技局树立的一面旗帜,非常成功,中国的硅谷动力只有一个,美国的硅谷也只有一个。总结一下袁总的内容,有几个关键词非常好,一是定位,二是基因,三是生态圈。我觉得“定位”和“基因”这两个词值得中国的企业和中国的政府好好思考的,我们都在学德国的工业4.0,学美国硅谷,德国工业4.0最核心的是德国人的基因,工匠精神,中国很多情况下是在政府的引导下,实际上这就是定位和基因的问题,如果一个产业园区没有精准的定位,如果他的基因一开始就是歪的,我相信这个产业园区的招商和运营是不可能成功的。

  另外一个是生态圈,我们2011年去硅谷做了深度访谈,硅谷的创始人跟我们讲其实硅谷最厉害的不仅仅是周围有非常牛的大学,比如斯坦福,还有非常牛的高科技,其实硅谷之所以成为硅谷是因为它有非常高科技的生态圈,学生拿一个主意,在车库里奋斗,那个时候风投、天使、会计师、律师、政府都给他们提供强大的支持,使他们在不断地失败中成长为巨无霸企业,这就是生态圈。做产业的人应该有这么一个使命,把这些好的东西孵化出来,为社会做贡献。
  接下来是圆桌分享环节,有请曲院长、罗总、袁总、陈总、刘所上来互动一下。刚才刘所长讲到政府和市场,曲院长能不能给我们分享一下你的观点,你觉得政府和市场在产业园区建设和运营过程中,他们之间的边界应该怎么样设计会更好?
  圆桌分享环节
  曲建:这是一个非常好的问题,为了把这个问题讲清楚,脑子里面要有一个清晰的定位,什么是产业园区?产业园区跟产业项目是两回事,产业园区是一个平台,如果按照刚才刘所长介绍的,他是第一代产业园到第二代产业园、第三代产业园、第四代产业园,其中有一个维度,它的功能从单一的生产功能最后升级到社区文化。很显然我们办产业园区不是搞单一的产业项目,它既包含经济发展功能,还包含社会发展功能,大家一提到社会发展功能的时候,脑子里面马上要有一个概念,这绝不是单一的企业、市场所能提供完整系统的考量,需要把政府、市场两股力量纳入这个体系。
  中国的产业园区,特别是国家级产业园区,为什么都采取管委会体制?最为重要的是把政府的力量引入到园区之中,后来随着经济发展水平的提高,我们开始探索以政府之外的公司作为主体,推动产业园区的开发、建设、运营、管理,但是马上随之而来有一个配套的重大措施,就是一站式服务设计体系要引入进去,哪怕主体是企业,以市场为导向,整体作为一个开发方案,但是政府的力量必须要在园区中加以体现。牢牢记住,不管是在中国国内,还是在中国境外,搞园区,政府都是缺一不可的重要元素。
  刚才几位嘉宾谈的时候涉及到盈利模式,我也学了很多,盈利模式中政府的资源注入包含两个:一是显性注入,比如我补贴你钱,你招商引资,我给你奖励。还有一个是隐性注入,不能叫潜规则,应该是潜意识下的支持,比如说我给你招商引资一个名牌,就像中国的国家级高新技术园区,就这几个字在招商引资领域就具有着非常大的吸引力。所以我们在办园区的时候,特别是园区的产业运营商,要牢牢记住在整个园区的全生命周期,投资、建设、管理、运营四个环节中,永远记住处理好自己与政府的关系,实现全社会的共赢。

  贺倩明:接下来是互动环节,在场各位有没有问题?
  提问:我想请教各位嘉宾一个问题,我们做城市更新的时候往往涉及到产业规划、城市更新专项规划,还有项目可行性研究,这三个报告之间如何做到有机衔接?因为我们的产业规划跟专项规划可能有矛盾,跟可行性研究报告之间也有可能矛盾,这个时候如何做到衔接和融合?
  刘祥:首先我认为产业规划、空间规划、投资可研是三位一体需要同步推进的,但在编制过程中可能有所分工,产业规划主要回答两个问题,即引哪些产业,这个产业需要多大空间,空间主要是论证这个项目,如果有那么高容积率,相关配套设施(如道路、市政、管网)是否能进行支撑。投资可研相当于最后的检验器,如果引入这些产业,投入这些基础设施,财务方面是否平衡?这三个方面都特别重要,我们现在做“212工程”,全面一起推进这个事情。
  曲建:刚才刘所长讲得非常好,已经把思想贯彻进去了,我在研究院作为副院长,干什么事情呢?就是您提出来的这个问题,我手下有三个团队,第一个团队做产业园区的空间布局,第二个团队专门研究产业的,做产业规划,第三个团队做投资可研。这三个团队正如您所说,一开始入职的时候各唱各的调,各打各的锣,各敲各的鼓,这个时候我不参与,我让他们都唱够、都敲足,把自己的想法都展示出来以后,马上进入到我统筹的阶段,我统筹要有一个标准,我听谁的?你们每个人都会讲清楚自己的诉求、自己是最高大上的,我最后把关投资可研,如果空间搞得高大上,产业根本没办法在这个空间里落地,产业说产业的话,自然而然体现在投资可研的时候,我没办法实现盈利,这个时候就要发挥我这个项目总协调的作用。

  你按照空间规划的要求调整相应的指标,满足我对应的投资可研的要求,产业规划也要进行相应的调整,满足我投资可研对应的要求。投资可研是干什么的?实际上要回答两个层面的关键问题,第一个层面的关键问题是投资人到底能不能赚到钱,要讲清楚,二是政府能不能达到他的目的,如果投资可研的诉求在产业规划和空间规划中得不到实现的话,你们俩必须给我调整。
  罗宇:根据城市更新单元专项规划编制技术规定,专项规划中有八个核心专题文件,其中有两个,一个是产业专题研究(产业规划),另外一个是经济可行性评价(投资可研),从政策层面来说,是专规包含产规和投资可研。但现在强区放权之后,各个区政府把工改工开发过程认为是招商引资的过程,他们认为产规是在专规之前的,你先把产规说明白,做什么产业、能引来什么企业、做什么样的招商引资。计划阶段,产规在工改工项目中是最重要的环节,只有计划审过了,我们再谈空间量的问题,也即所谓专规的问题。
  提问:今天说的都是产业这一块,针对目前开发公司而言,很多是从住宅地产转型到产业地产这一块,如何转型可能就需要每个开发公司前期成立一个产业部门做产业链的研究,我曾经在2013年、2014年跟袁总交流过,袁总是一个实干人才,他的打法是往能落地干,但对开发公司来说,前期肯定要考虑这个东西能不能做、怎么做,从产业角度,如果企业的需求我都不知道是什么,住宅开发公司根本不知道怎么干,希望袁总给我指导一下。

  袁明伟:这个转型其实分为三个层面,首先是思想转型,尤其是老板头脑的转型,如果老板思想不转型,下面人做得很痛苦,这是肯定的,因为产业地产就是运营为王,但运营这件事情在产业架构中是核心业务,但不是盈利业务。很多企业会比较痛苦,以前我们做的都是大进大出售卖模式,转向服务,就像你做惯了客人,突然让你到酒店做个服务员,你受不了。首先是企业领导人思想的转型,真正重视产业,这是一个前提,下面的产业研究部门、执行部门才好把工作推进下去。
  第二个转型是思维方式的转型,思维方式转型意味着我们的打法、思考方式要转型,从原来的快进快出、高周转、大资金,到精细化服务,我们把事情做精细、做精准、更匹配,原来是几个人做一个开发商可以把楼卖掉,现在我们要有相当量的工作投入到产业转型过程中。首先是思想转,再是行动方式转,但核心一点是老板先转才能解决问题。
  陈晨:我补充一下,你问出这个问题我一直在笑,因为我过去从科技公司到房地产开发公司,而且还不仅限于深圳,是全国范围内的房地产开发公司,确实经历了从地产公司往产业地产,甚至于想往产业公司转型的完整历程,我也可以在这里跟大家分享一下,一个地产开发公司,赚惯了快钱的人,你再去做产业,估计做不了,就好像你倒腾完了军火,觉得其他行业赚钱都不是那么刺激。很多地产公司,包括佳兆业、碧桂园、万科等地产行业领军企业现在都在做产业,一方面他觉得这个东西不过瘾,另一方面他做完地产为什么还要做产业?其实现在已经是大势所趋。
  过去一年我经历的地产往产业方面转型,最早受到这方面影响的其实不是深圳,而是北方一些城市,最先做产业的也是北方的一些城市,像北京,深圳传统做产业的其实是以销售为主、可分割面积为主,我觉得是工业地产,其实深圳对产业的理解偏市场化,离产业的本质有一点距离。为什么在深圳感觉不到呢?过去一年我的科技集团服务于佳兆业31个区域分公司,转型积极性最强的不是深圳,反而是青岛、北京,或者苏州,甚至武汉,这背后有动因。
  深圳一是没有地了,二是深圳的地也不在政府手上,高度市场化,或者说中小企业最有活力的深圳,你不用做产业,产业多少还是有一点,深圳的产业太好了,太蓬勃,太有活力了,你不用耕耘灌溉,多多少少都会有一点,所以深圳本土的房地产开发公司转型动力就不足,为什么北方的城市或者中原的城市转型非常有助推力呢?因为他没办法。
  过去在佳兆业的时候,一个月有四分之三的时间在内地出差,我们到当地分公司,不同老总、不同区域跟我们反映同一个问题,说“陈总,您赶紧来吧,再不来我们拿不到地了”。而且政府不见我们,政府一听你是做地产的,你跟他多说一句话,马上就关门,你说“晚上有没有时间吃饭?”没时间。吃完饭喝茶呢?我不喝茶。
  但是如果你说是做产业的,茶给你沏好,请你来。这反映出更深层次的问题是中国23亿亩耕地,过去30年开发了3亿亩,我们的红线是18亿亩,土地财政不是政府不愿意搞,特别愿意搞,也特别爽,收税收到40%、50%,但是没地了,政府只能请做产业的人过来交税,政府才能给公务员发工资,不是说房地产交的税少,是没有耕地再转成建设用地给你开发房地产交税了。
  刚才这位朋友问到深圳怎么转型,当你有一天在深圳开发不了房地产的时候,你一定会转型。
  提问:我问一个比较基础的问题,近两年来在深圳开发的产业园当中,做经济测算的时候有没有看到一个总体规律,总投资回收期大概是多少年?
  第二个问题,产业园区有没有退出机制?如果有的话,大概是怎样的退出机制?

  曲建:产业园区投资,不同的商业模式下有不同的投资回收期,投资回报率也有所差异,我分这么两类:第一类含着土地房产出售的商业模式,投资回收期一般在3-5年,而且收益率非常之高,但正如我刚才在致辞中讲到的,这种商业模式是未来不鼓励、不发展、不支持的商业模式。第二类商业模式是不可出售或者是被限售、限价,主要支持实体经济发展的商业模式,这一类商业模式投资回收期在深圳要7-9年甚至更长,这一类商业模式是我们目前希望发展、希望给予支持,并且加以鼓励的方向。
  如果从全流程、全生命周期进行测算,大家记住,产业园区的投资回收测算和一般投资项目的投资回收测算方法不一样,一般单一产业的投资项目只进行一次计算,行话叫“一算”,也叫“财算”(财务级测算),也就是大家学会计学的时候,财务报表分析的时候,那一级测算,投入多少资金、产出多少资金,形成的值等于多少。
  对于产业园区要进行三算,除了一算的财务测算,还要进行二算国民经济测算,还要进行三算社会效益测算,只有这三算才能把整个园区全生命周期的经济和社会发展对应的效益问题描述清楚。所以我们讨论园区的经济和社会效益时,大家记住,不是简单的财务测算,它是三算,这也是投资可研和产业规划中非常重要的一点。也正是由于这三算,才决定了“212”两规一报告两方案当中,核心点是投资可研和产业规划,这两个东西决定了空间规划随着产业规划和投资可研而变,因这两者的变化而调整空间规划,不是过去的城市开发模式是产业规划跟投资可研跟随空间规划而动,它们俩的关系发生了实质性的改变。

  罗宇:我从开发运营层面补充一下,一是从开发角度来说,您刚刚问到关于回收期的问题,如果城市更新,一级开发、二级开发基本上是相对分离的阶段,所有一级开发在项目出售时基本上都把利润算到比较净的阶段,所以我们发现市场上交易的项目,一级开发商拿到80%利润,二级开发商可能只拿20%利润。
  所以我们做开发层面研究时很难算得过来,房地产一进一出,买地建楼,一级开发商拿走大部分利润之后,剩下的已经很少了,所以我们做拿地测算时有三个算法:第一个算法是拿过来之后假设它能改造立项,全部拆除重建,理想状态下全售是什么样的结果;第二个算法是假定它能拆除重建,我们在全动态的情况之下,比如卖了30%配套宿舍,剩下70%做运营,交0.1的地价,这种情况下又是什么样的动态经济效益;第三是很多项目不要抱着乐观理想的态度看待,现在拆除重建计划立项真的很难,所以我们在想综合整治+拆除重建的混合更新会是什么结果,我们会看不同情况下投资的优先等级,再决定投资决策。投资逻辑决定拓展策略,拓展策略决定拿项目的标准。
  关于您提到的退出的问题,工业项目的退出有两种方式,第一种是散售,散售是常规模式,拆除重建百分之百可以分割销售,最简单,但有很多项目净地开发,最多只能50%可售,还有50%不可售,甚至有的项目绝对不给销售。我讲讲市面上的散售不模式,不代表我主张这种做法,只代表市场上存在的做法。
  第一种做法是以租代售,卖租约,这个大家都知道,很多项目都这么干。第二种方式是卖会籍,成立企业俱乐部,一个会籍对应一套房的使用权。第三种做法是会籍+租约,央企干过。第四种做法是卖有限合伙制份额,一个份额对应一套房的使用权。第五种方式有项目正在探讨怎么运作,在有限合伙制份额销售的模式下升级为信托销售模式,一份额信托对应一套房子的使用权和收益权,在非产权分割销售下的散售模式大概有这么几种,历史上我们基本上都参与过。
  如果你不散售,做运营,退出的第一个做法是大宗交易,在深圳市面上,一年有一两单,是比较常见的做法。第二个做法是在长期经营过程中,随着REITs的放开做REITs的销售方式,深圳已经有国内首单REITs发行成功的个案,就是万科在前海的企业公馆,只有八年左右的经营权,鹏华基金帮他发了个基金,成功销售退出了,这给我们很大启发,它只有经营权,做REITs也能退出,将来公募REITs放开的时候,拥有完整产权的项目做退出是比较好做的。最后一种是ABS,不涉及产权变更的前提下有退出融资机制。
  贺倩明:因为时间关系,最后一个提问机会。
  提问:想请教关于未来产业研判的问题,我们公司是国企,政府有好几个工改工项目在做,从城市更新时间和流程上来看,一个项目做下来,最快三年,慢的话可能五年、七年、九年,我们在做旧改过程中,现在要提交方案、前期策划、项目定位,但这个定位是对五年以后的项目做定位,而且罗湖在旧改过程中,必须要带着招商方案进行汇报,现在行业发展变化太快了,像刚刚各位专家所说的,五年之后我怎么知道是什么情形?我做的方案怎么保证五年之后还是可以实行的?
  我们也请了一些策划公司在做,有一些比较保守,比方说建议我们在功能上做多重考虑,既能符合工厂厂房的需求,也能符合写字楼的需求,但是这样做成本很高,以后也未必实用,因为兼顾双重功能的话,每个单位的面积不一样,要兼顾厂房,每套房要800、1000平米,未来可能有一些桎梏,我们对未来产业研判、项目定位,总觉得没有一个标准,也不知道有什么工具可以相对精准的预测,给领导更好的决策,我们现在遇到很多问题,前期策划、概念规划做了之后,到政府汇报的时候,发现我们也不满意,政府也不满意,觉得高度不够,但也不知道未来的高度在哪里,我们要达到怎么样的高度,没有人能回答这个问题。

  曲建:这个问题无论是工改工还是新建园区项目都会面临的问题,我们目前在编制产业规划的时候,发现市场比较混乱,很多单位把项目策划当成产业规划,靠一个又一个推出来的点子填补产业规划的内容,这实质上从一开始就错了。由于一开始错了,导致后面越来越被动。
  我刚才听了这位女士的问题,回答她的问题有两个知识点,第一个知识点,对于产业,国家是有标准体系的,这个标准体系不是中国人发明的,是中国人改编的,全世界在联合国框架下有一套完整的产业体系,最初的产业、最顶层的,第一次产业、第二次产业、第三次产业,依次有若干个层级往下走,如果你把某一个项目当成一个产业,你一定会在未来答辩的时候说不清楚,你到底在这个产业体系中扮演什么角色,这是一套完整的知识体系,不要把它当成一个点子来考虑,这是我们做产业规划时要特别留意的一件事情。
  为什么要专业呢?它的专业性比空间规划的专业性要求更高,我告诉大家一个数据大家就知道,在座各位搞空间的人都知道人类社会把空间分类,工业产业用地、住宅用地、市政用地等等,七、八种就完了,产业分多少种呢?我学产业的时候已经学到256种,依次四个级别往下走,但是中国确确实实在这个领域没有引入太多方法,这是非常关键的一点,就是产业的指示体系。
  二是产业和空间的周期错配问题,如果我们把产业理解成项目级,我们最近看到《福布斯》杂志公布的全球调研,美国的项目级周期比中国项目级周期大概长2-3年,中国更短,但是我们的土地周期,按照工业、住宅、商业分类,少则20年,多则50年、70年,跟产业周期本身就有不匹配问题,所以才出现很多人感觉土地我们一次性规划50年,产业三、五年就发生实质性改变,怎么办?这就需要按照产业规划中对应的行业来进行规划,从项目级并入到行业级进行考量,这样才能解决产业周期与空间周期不匹配、错配的问题。
  罗宇:我来回答你提出的罗湖区政府审查产业规划时怎么应对,我们在罗湖的帝豪酒店等几个地方走过这个流程,确实比较痛苦,综开院做好上层产业规划架构,但区里要的不是简单的报告,还要有产业落地,这个时候我们就在这个大的战略之下找产业资源,把它整合进来,一是要让区政府相信我们做的东西确实有资源落地下来,将来你签监管协议我也敢跟你签。二是这些资源确实是服务于将来的招商运营的,比如服务于智能制造也好、大数据也好、物联网也好,你得真的知道这些企业在哪里,这些企业能不能来,跟开发商之间有没有战略合作框架,把他们整合到项目当中,变成项目中的落地子项目。
  早些年产业规划确实是两张皮,报给政府一张皮,实施的时候是另外一张皮,但现在形势发生了巨大的改变,就是实实在在的,你报什么,将来真的做什么。陈总现在很多时间都是整合资源,比如航天航空、敏捷制造、物联网,把这些资源整合来干嘛?就是为项目整合的,一是说服自己,二是我们自己真的敢投资进去做运营。
  袁明伟:我讲讲落地的问题,其实这涉及到对产业的前瞻性判断,你不在天空飞翔,怎么知道大地是怎么样的景象呢?重要的还是企业要知道未来的产业方向在哪里,例如iPhone,我们园区的企业前年就知道iPhone8长成什么样子了,这就是前瞻性。
  一、企业最知道这个产业向哪里去,所以我们要跟他们在一起,我们做哪个产业就要变成哪个产业的人,只有深入理解产业,才可能有前瞻性。二、确实一些前瞻性公司会引领行业的变化。三、做产业的人还是要有一些想象力,托夫勒的《第三次浪潮》可以看一看,有一些前瞻性的想象,再加上落地的理解,可能对前瞻性会有更深刻的理解。

  我一直强调我们对于产业的把控能力,很多产业是别人能做的,但你做不了,因为资源有的时候是垄断性的,所以我们一直强调产业运营公司不是东做这个产业、西做那个产业,我们要强调一门深入,做透一个产业,只要我们对这个产业具有足够的影响力和号召力,足够的资源整合能力,我们可以实现连锁、复制,不会再存在政府不认同的问题,因为你在这个产业有强大的号召力,这是有目共睹的,也有案例摆在那里,这样我们做产业的时候才可能越来越轻松,而不是变成顾问公司那样,看到一个问题,回想一个问题,思考一个问题,痛苦一个问题,这样就不是看问题的视角了。
  贺倩明:由于时间关系,今天的圆桌讨论到此结束。今天活动的主要议程到此基本结束,在此我要特别感谢综合开发研究院的曲院长、刘所长、刘总监,感谢硅谷动力的袁总、合一的罗总、陈总,特别感谢他们的精彩分享和精心安排,同时也要感谢利发国际lifa222_www.lifa222.com_利发国际官网欢迎你、咚咚找房、深圳城市更新网以及媒体朋友,他们非常辛苦,今天上午所有发言他们实时准确无误的直播出来了,这也是一种专业精神,掌声感谢!
  也要感谢在座各位朋友,因为你们的参与,今天上午整个活动才会变得更加有意义,深圳的城市更新是靠产业驱动为主的城市更新,深圳的产业驱动我相信是靠智慧资源或者智慧资本驱动的产业发展方向,在座各位是深圳城市更新和深圳产业发展最重要的智慧资源,感谢大家!
  今天的会议到此结束。谢谢大家!


—背景资料—
【联合主办】深圳市合一产业运营有限公司中国(深圳)综合开发研究院
【协办单位】深圳市房地产信息网/咚咚找房/深圳市城市更新
【论坛嘉宾】
综合开发研究院副院长 曲建综合开发研究院区域发展规划研究所所长 刘祥深圳市合一产业运营有限公司董事总经理 陈晨硅谷动力产业园运营公司副总经理 袁明伟建纬(深圳)律师事务所主任、高级合伙人 贺倩明深圳市合一城市更新运营管理有限公司董事总经理 罗宇
【活动流程】9:00-9:30 合一&综开院签约仪式
9:30-11:00 主题分享《高位盘整期的深圳工改开发运营实务》《城市更新项目产业规划核心要点解析》《园区招商运营实战》
11:00-12:00 圆桌交流

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