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【深度17】蝶变前夕——信义嘉御山6期将以现楼入市

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周边二手房

咚咚牛浩思
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81楼
2018-04-11 15:27:19
项目不利因素剖析
 
旧改多、环境改善周期长:项目周边旧改较多,但目前多数进展较为缓慢,预期未来居住环境改善将是长期行为。

地铁站点相对较远:6期距离10号线坂田北站和贝尔路站约1公里左右距离,相对步行距离稍远。贝尔路上规划的25号线路,目前尚无具体建设时间。

工业园区,尚无旧改迹象:项目左侧的工业园区,目前尚无旧改规划,周边整体环境提升尚待开发商介入。据网友爆料,信义嘉御山周边没有任何嫌恶设施,就有一个电子加工厂。位于嘉御山大二期和大一期之间。没有什么影响,也没有什么噪音,完全是手工包装,轻工业。


newbeginning
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82楼
2018-04-11 15:45:12
为啥我纠错不改?没有吉华站,那个站叫坂田北。
咚咚牛浩思
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83楼
2018-04-11 16:21:06
不小心漏掉了,以前的老黄历没改过来,谢谢 newbeginning指正

多谢各位热心网友
引用82楼newbeginning的发言:
为啥我纠错不改?没有吉华站,那个站叫坂田北。
咚咚牛浩思
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84楼
2018-04-12 09:04:25
六、项目的价格预测及竞品分析
 
①周边利发国际竞品分析
 
坂田历来土地资源稀缺,新盘入市主要依赖于旧改,但因旧改周期较长,整个片区的新盘入市项目相对较少,入市频率也较低。加上这两年的调控影响,如大族云峰、诺德中央道2期、信义嘉御山等都推迟了入市时间。
 
目前大族云峰外立面已呈现,但推迟入市。诺德中央道2期已封顶,尚未开放售楼处。正展逸园已基本建成,尚未开放售楼处。信义嘉御山6期和5期同时建设,预计今年6月交楼,但目前尚未公布其具体入市时间。
 
从价格表上可可以看到,坂田南项目因商品住宅较为集中,居住环境相对较好,价格在6万以上。坂田北的佳兆业城市广场则因40产权年限问题,定价稍低。嘉御山5期16年的利发国际销售均价在69656元/㎡(带装修),如6期今年现楼销售,按照17年发布的《深圳市商品房销售价格备案办法意见稿》中来看,除预售商品房外,商务公寓、现售等多类形式的商品房都需要接受相关部门的价格指导,不接受指导的项目,不允许网签。老牛预估6期定价可能会略低于5期产品。
 

咚咚牛浩思
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85楼
2018-04-12 09:05:20
鸿荣源壹成中心:项目距离壹城中心仅2.5公里左右,同样是高实用率户型,且距离较近,两者受关注对比的程度较高。
 
壹成中心处于龙华老城核心居住圈,配套完备,居家便利性高,生活气息浓郁。靠近4号线龙华地铁站,临近上塘、红山片区,都是整体规划,成片开发,规模成型,周边大规模旧改带开发,地段的后发优势明显。
 
未来,壹成中心约60万㎡商业体量的入市,将起到承上启下的作用,将如今人民路新旧两大商圈串联起来,人民路会继续扮演着龙华的商业大道。
 
壹成中心7区,目前在售建面125-143平5房大户型,均价约60000元/平(毛坯);8区产品预计年中入市,具体时间待定。 


咚咚牛浩思
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86楼
2018-04-12 09:08:20
佳兆业城市广场:
 
佳兆业城市广场整体占地面积约30万平米,建筑面积约180万平米,占据坂田科技城核心区位。项目一至三期产品为70年产权纯居住宅+沿街商业,四期为保障房,五期及未来综合体地块规划有住宅、公寓、办公产品、甲级写字楼、星级酒店、8.71万㎡集中式商业。

 


咚咚牛浩思
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87楼
2018-04-12 09:09:03
项目五期地块位于龙岗区坂田街道宝吉一路、中浩一路、宝吉路、中浩三路围合区域,总占地面积约24243.95㎡,总建筑面积约246400㎡,容积率5.79,涵盖住宅、商业、公寓、办公等多种业态,整体由2栋住宅及1栋公寓+办公楼栋组成。仅40年产权。
 
五期住宅在售建面约124-143平4房户型,均价5.2-5.5万/平;公寓在售建面约44-88平户型,均价约4.7万/平。 


咚咚牛浩思
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88楼
2018-04-12 09:10:00
②周边二手房价格
 
项目所在坂田北,多以旧工业区和农民房为主,旧改项目较多,但建成的商品住宅项目较少,在信义嘉御山建设之前,多集中于坂田北东南区域,以万科金色半山、佳兆业上品雅园和佳兆业悦峰为主,价位在5.3-6.3万/㎡之间。
 
而项目紧邻华为南面,之前周边除了万科城无其他商品住宅,属于新兴开发片区,而万科城属于坂田北最早开发项目,分多期建设,房源基本上都在10年以上楼龄了,目前参考均价约在5.3万/㎡左右。
 
而嘉御山和佳兆业城市广场都是主打实用率较高户型产品,较受到市场欢迎,嘉御山的参考均价约在5.9万/㎡之间,而城市广场参考均价在5.2万/㎡,相对佳兆业的商业环境还尚未起来,交通略有不便,价格较低,但随着后期天安云谷和城市广场本身的商业兴建,加上10号线的开通,城市广场后期价格预计会逐渐追平。

咚咚牛浩思
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89楼
2018-04-12 09:10:29
七、综合评价


①综述
 
信义嘉御山是目前坂田新盘中较受关注的,百万规模大盘、楼下天虹成熟商业、地铁10号线周边、科技城外国语学校、高实用率户型等利好综合,项目相对性价比较高。
 
项目所在的坂田北区域,即坂雪岗科技城片区已逐渐开始提速,轨道10号线、名校、市级三甲医院、坂雪岗艺术中心、雪象公园等市政配套的不断加码,让坂田北片区建设的更加宜居。产业的升级优化让高端人群聚集,吸引大量开发名企入驻,促使商业及周边的配套环境升级,带动租赁市场和房屋销售市场的供需两旺。
 
不足的是,目前周边多以农民房和旧工业区为主,居住环境较为杂乱,虽旧改项目较多,但牵涉产权主体较多,相对改造难度较大,实现周期相对较长。
 
另,嘉御山相对楼体密度较高,部分房间出现对视情况,户型虽实用率较高,但整体舒适度打了个折扣。
 
相对坂田南的密集的住宅区,较为成熟的居住环境而言,坂田北属于新兴开发区域,虽短期内因旧改周期等原因整体居住环境改善较难,但自身配套齐全、且户型优势较大,加上片区潜力较强,相对性价比较高。在坂田整体新盘供应较少的情况下,嘉御山6期无疑还是较佳的选择之一。
 
河水121
河水121
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90楼
2018-04-12 10:44:27 来自Android手机客户端
这个楼盘密度好大!
有事请找党
有事请找党
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91楼
2018-04-12 11:07:42 来自iPhone客户端
房子户型确实好,尤其的89的平层四房和100平的复试5房,可以满足一家多成员生活。
9284529834
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92楼
2018-04-12 11:45:32
喜欢这个题目,信息量很大。   蝶变前夕。。。。。。
Mylike123
Mylike123
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93楼
2018-04-12 11:47:09 来自iPhone客户端
以红山 碧海成熟区域的价格去买坂田未成熟区域,不推荐。驾驭山价格透支太多
lhw9897
lhw9897
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94楼
2018-04-12 12:25:41
是的,这户型应该是深圳现在来看没有那样好的面积和户型比了,100平复式和89平4房是深圳的绝版户型。和5期一样的户型。位置比5期的好,5期看厂区,6期全是小区里面的户型,100平复式的好处就是1栋楼全是100平复式,住的人是同档次的,同层不会带个2房3房的户型。
引用91楼有事请找党的发言:
房子户型确实好,尤其的89的平层四房和100平的复试5房,可以满足一家多成员生活。
viney
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95楼
2018-04-12 13:20:43 来自iPhone客户端
不好定价,很尴尬。定价应该7万左右,两年过去了。上一期业主买的没涨,相对来说应该是亏了!最怎么好,比不上坂田南星河银湖谷。
viney
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96楼
2018-04-12 13:24:40 来自iPhone客户端
天虹就是个硬伤,还赶不上对面的佳华。商业还是星河做的好,大气上档次
conniekenshoes
conniekenshoes
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97楼
2018-04-12 13:59:39 来自Android手机客户端
六期啥时候能开,价格会是多少
jojoli8968265_微信
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98楼
2018-04-12 14:21:13 来自m.szhome.com
同问
引用7楼国在心在的发言:
请问老牛,这期还有高赠送吗?
jojoli8968265_微信
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99楼
2018-04-12 14:23:41 来自m.szhome.com
我三月中去问,说是五月卖,不知道真假
引用23楼Sophishan的发言:
你什么时候去问的呢?
打算这两天抽空再去看看
引用fayfeng00的发言:
听销售说是4月或者5月就开始销售,这么一看不靠谱啊,不知道啥时候才开始卖。
jojoli8968265_微信
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100楼
2018-04-12 14:31:59 来自m.szhome.com
想哭,这么远一直关注这个盘
引用67楼newbeginning的发言:
后面的几期,说地铁有点尴尬,如果按最近点来算,离贝尔站还近一些,大约900多米,还有就是纠错一下,现在没有吉华站这个说法,已经改名为坂田北了,这个站离一期比较近,约400米左右,离后面几期要有1公里了,已经不算地铁盘了。
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