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【深度②】来一份壕村鲜肉——126万㎡中洲湾闪亮登场

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咚咚牛浩思
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主楼
2018-01-29 15:56:26
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【深度②】来一份壕村鲜肉——126万㎡中洲湾闪亮登场

这一次,我们将直面傲娇的福田区。

自从1.19首发牛浩思【深度】楼评系列第一季后,目前点击已近7万,跟贴破800楼。此贴吸引了近百名坪山业主、网友大咖和购房者参与互动。

至此小伙伴们又多了一个重要的渠道来全面、客观地了解你们所感兴趣的片区和项目本身,并且能够参与其中相互交流与探讨,真真切切地在置业过程中有了收获与成长。

这一次,我们将直面房价屹立不倒、金光闪闪的福田区。老牛今天将发布深度楼评第二弹——上沙旧改中洲湾!

本贴会持续更新,老牛也会陆续推出更多集【深度】。若你想为关注的盘预订深度楼评,可移步这里跟帖留言
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本贴检索:(不要只看目录,请注意看跟贴!业主真实感受,高手切磋,千金不换
一、福田大金沙片区整体规划 汇集地铁7/9号线 
①项目的整体区位(12楼) 
②大金沙片区的规划方向(28楼) 
二、剖析项目规划,简析项目不利因素 
①地块信息(34楼) 
②开发商资历(49楼) 
③建设商实力(50楼) 
④项目整体规划(58楼)
⑤不利因素分析(64楼) 
三、详解项目周边的各类配套及旧改规划 
①商业配套(84楼)
②教育配套(87楼)
③文娱配套(92楼)
④医疗资源(99楼)
⑤周边旧改情况(100楼)
四、项目的价格预测及竞品分析(133楼)
五、综合评价 
①优势(149楼) 
②劣势(150楼)
六、网友点评/爆料精选(156楼)
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正文开始前,请各位网友大咖跟老牛一起猜猜猜~如果中洲湾是毛坯,你认为开盘价会是多少?

参考下同片区竞品(7-9万):


参考下不同片区同价位竞品:


参考下海景资源竞品:


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【深度⑤】地王效应or神话破灭——龙华困局之下金茂府
【深度④】乌云遮不住长年——87万㎡正大城光明再现
【深度③】走进沙井腹地——看万科星城种下两生花(4000+户)
【深度①】沉浮3年金尊府——看坪山地王如何突围
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咚咚牛浩思
咚咚牛浩思
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沙发
2018-01-29 16:06:19
近几年,随着京基滨河项目成功运营,滨河大道另一边泰然工业区城市更新逐步深入,万科捷荣创富厂和博今商务广场等项目拔地而起,新型产业功能区呼之欲出。

政府很早就有想法对大金沙片区进行统筹规划,范围包括四大城中村(下沙、上沙、沙嘴、沙尾),由滨河大道、福强路、新洲路及福荣路合围的大片临海片区。


(图片来自咚咚深圳城市投资地理信息评价系统,点击可看大图) 
没有最好
没有最好
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板凳
2018-01-29 16:14:21
我记得上下沙当年最火的旧改是京基滨河时代吧,那时还跟朋友去看过公寓样板房,当时才3.5万一平。

现如今京基10万平米大商场kkone已开起来,地铁9号线下沙站已开通,每天人流如织。

这个黄金城中村真的如老牛所说,未来潜力无可限量!

我猜会卖到10万吧
est1999
est1999
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地板
2018-01-29 16:14:22
我从去年等红树湾等到今年的中洲湾。。大牛觉得绿景红树湾和中洲湾对比哪个更推荐?
明慧123
明慧123
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4楼
2018-01-29 16:17:34
旁边的天桥太恐怖了
引用4楼est1999的发言:
我从去年等红树湾等到今年的中洲湾。。大牛觉得绿景红树湾和中洲湾对比哪个更推荐?
est1999
est1999
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5楼
2018-01-29 16:18:31
哪一个天桥?

引用5楼明慧123的发言:
旁边的天桥太恐怖了
引用4楼est1999的发言:
我从去年等红树湾等到今年的中洲湾。。大牛觉得绿景红树湾和中洲湾对比哪个更推荐?
咚咚牛浩思
咚咚牛浩思
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6楼
2018-01-29 16:27:30
不少本地土著聚居于此,农民房扎堆,原有的建筑和基础配套已经满足不了城市现代化的发展需要,城市更新和改造应运而生。

目前已经有四大开发商进驻,分别是京基、中洲、金地和绿景,主导片区内先期的旧改启动,后续还将推进其他区域的旧改。



脆皮软心
脆皮软心
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7楼
2018-01-29 16:28:03 来自iPhone客户端
应该是这个吧,上下沙本来就人多。滨河道路也窄。不过中洲湾附近太多农民房了。有旧改消息吗?

引用6楼est1999的发言:
哪一个天桥?

引用5楼明慧123的发言:
旁边的天桥太恐怖了
引用4楼est1999的发言:
我从去年等红树湾等到今年的中洲湾。。大牛觉得绿景红树湾和中洲湾对比哪个更推荐?
beautycandy
beautycandy
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8楼
2018-01-29 16:29:51 来自iPhone客户端
价格太贵了
咚咚牛浩思
咚咚牛浩思
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9楼
2018-01-29 16:33:58
片区旧改逐步推进,京基滨河时代于2013年首次开盘,住宅均价约4.5万/平,现在二手房均价约8万/平;绿景红树湾壹号早在2015年就开了营销中心,但由于内部纠纷一直无法顺利入市,2018年能够入市的可能性也比较低;而金地旧改则太前期了,入市尚早,唯有中洲湾是2018年最有望入市的项目。




咚咚牛浩思
咚咚牛浩思
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10楼
2018-01-29 16:45:04
由于京基滨河时代住宅放盘量较少,因此均价存在样本误差,仅供参考,实际以业主为准

中洲湾总体量达到126万㎡,从2013年旧改立项到2018年首批住宅即将封顶,跨越了5个年头,总算看到了入市的希望。

在缺地少粮、利发国际供应如同挤药膏的福田,超大体量的海景住宅面市,势必会吸引各方人马的关注,接下来且听老牛提前剧透一下这个项目~!






下沙村妇
下沙村妇
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11楼
2018-01-29 16:48:19
这里一切配套都满意,唯一不好的是教育配套跟不上,没有好的学校和幼儿园

不知中洲湾有没有规划到九年制学校和幼儿园?

咚咚牛浩思
咚咚牛浩思
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12楼
2018-01-29 16:50:36
一、福田大金沙片区整体规划 汇集地铁7/9号线

①项目的整体区位

项目位于福田区滨河大道与椰树路交汇处,临近滨河大道和京港澳高速等主干道,对外交通条件较好;还有轨道交通7/9号线,贯穿南北,一站到达车公庙交通枢纽站,便捷性较高。



 
咚咚牛浩思
咚咚牛浩思
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13楼
2018-01-29 16:58:25
目前内部交通现状较差,停车位严重不足。但未来项目完全建成后,内部会设置地上的公共人行通道系统实现人车分流,同时还会有地下的公共人行通道连通到红树林公园和京基商业。


每天放羊
每天放羊
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14楼
2018-01-29 17:05:33
这一片拆完估计的10年以上吧,整体环境比较杂乱,居住氛围不像华侨城那么纯粹,也没有名校学位支撑,估计卖个8+差不多了
咚咚牛浩思
咚咚牛浩思
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15楼
2018-01-29 17:05:45
项目有配建幼儿园,但九年制学校就没有,项目就位于上沙小学和上沙中学旁边,配建学校的可能性不大~
引用11楼下沙村妇的发言:
这里一切配套都满意,唯一不好的是教育配套跟不上,没有好的学校和幼儿园

不知中洲湾有没有规划到九年制学校和幼儿园?

家在欣欣
家在欣欣
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16楼
2018-01-29 17:08:02
进来围观大牛解析中洲湾,8万能买到吗?
 翰林 福中以西 IIvylau
咚咚牛浩思
咚咚牛浩思
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17楼
2018-01-29 17:17:45
【地铁】住宅地块临近地铁7号线上沙站(百度测距,约400米到达地铁口),商业地块靠近9号线下沙站(百度测距,300米即可到达下沙站B出口),一站到达车公庙站,车公庙站可谓是整个深圳的交通枢纽之一,目前由1/7/9/11号线交汇于此,可快速到达深圳各个区域。

【自驾】可快速到达广深高速、滨河大道和深南大道等城市主干道,对外交通较为便利;但区域内部交通环境堪忧,有待改善。

【公交】项目四周靠近多个公交站点,北面有滨河大道辅道有公交站点“上沙”,东面靠近地铁7号线上沙站也有公交站点“上沙村”,南面近福荣中路站,均有多条线路通往全市各区。



(图片来自咚咚深圳城市投资地理信息评价系统)
咚咚牛浩思
咚咚牛浩思
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18楼
2018-01-29 17:21:32
项目所在的区域是我们传统意义上的上下沙片区,也是目前政府打造的大金沙片区的一部分。环绕接壤该片区的有竹子林片区、车公庙片区和香蜜湖片区。

这几个片区“各司其职”,已发展出相互之间完全不一致的片区形态和特色。

竹子林片区内部的园博园、交通枢纽和较早入市的各类住房“三等分”,新盘不多见,近期则有宝能公馆,且因其学区划属于深圳高级中学初中部,即使区位一般,但销售情况和价格不错,均价在10万/㎡左右。

香蜜湖片区则是传统的豪宅片区,是深圳首屈一指的宜居片区。前期较为受关注的利发国际项目深业中城已改为长租公寓,引起市场一片哗然,不少土豪扼腕叹息。

车公庙片区则以产业用房、写字楼供应为主,近些年产业旧改较多,片区面貌焕然一新。



杨大爷
杨大爷
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19楼
2018-01-29 17:21:59

咚咚牛浩思
咚咚牛浩思
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20楼
2018-01-29 17:36:10
而上下沙所在的大金沙片区,相对上述三个接壤区域,反差更为明显。片区密度大,居住环境一般,人员流动复杂,是福田乃至深圳著名的城中村集聚区。

那么,片区的升级改造自然以城中村的城市更新为主,从2013-2018年这5年的时间里,断断续续有项目启动,京基滨河时代入市较为顺利,绿景红树湾壹号则建成后因内部问题无法成功入市。

中洲湾如果顺利的话应该会成为2018年整个福田区较为受关注的项目,毕竟它可以说是目前福田区在建规模最大的商住综合体旧改项目。





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