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【深度15】逆袭中的光明——昔日地王龙光玖龙台 再出江湖

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咚咚牛浩思
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主楼
2018-03-29 11:42:22
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【深度15】逆袭中的光明——昔日地王龙光玖龙台 再出江湖

光明新区一改往日“农场”“乳鸽”形象,正式迈入新城时代,展示着现代化绿色新城的新面貌:轨道交通持续完善、新型产业集聚、自然资源和环境质量不断提升,各方面生活、教育和医疗配套日新月异,区域面貌焕然一新。

本次【深度】将重点介绍昔日光明地王——龙光玖龙台,一期二组团住宅产品推出在即,快跟老牛一起来看看项目的前世今生!

本贴会持续更新,老牛也会陆续推出更多集【深度】。因精力有限,老牛不在微信中做咨询,若想跟老牛线上实时沟通,可点击【加入9.9会员】,在每周四会有针对99会员的答疑日,您可以尽情发挥。当然欢迎您继续粉我(老牛微信sz_newhouse),因为你会第一时间看到老牛朋友圈的最新深度楼评和地产资讯

2017年下半年项目一期首批产品推出,带装修均价约4.9万/平,目前已售罄,此次即将推出的一期二组团住宅产品带装修卖的话,均价大概会是多少?



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咚咚牛浩思
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沙发
2018-03-29 12:04:07
目录:
一、区位概况
①项目整体区位及交通(12楼)
②光明新区的变迁(16楼)
③交通上的突破(23楼)
④新区之重—凤凰城(25楼)
二、剖析项目规划,简析项目不利因素
①地块信息(36楼)
②开发商资历(41楼)
③项目整体规划(44楼)
④本次推售产品基本参数分析(51楼)
⑤户型点评(56楼)
三、详解项目周边的各类配套及旧改规划
①商业配套(66楼)
②教育配套(67楼)
③文娱配套(75楼)
④医疗资源(76楼)
⑤周边旧改情况(77楼)
四、项目的价格预测及竞品分析
①片区利发国际分析(80楼)
②片区二手房分析(81楼)
③同价位利发国际竞品分析(82楼)
五、综合评价
①优势(83楼)
②劣势(84楼)
六、网友点评/爆料精选
精选

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往期回顾:
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咚咚牛浩思
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板凳
2018-03-29 14:26:17
前言:

回首2016年140.6亿,万众瞩目,到目前为止龙光玖龙台用地仍然是深圳单笔拍卖总价最高的住宅用地。龙光建设速度也是极快,在拿到地后一周内就有人目击到大型设备进场,于是乎龙光好像“深圳速度”的完美继承者一样,如火如荼的开始了施工建设,其首批单位产品于去年7月份开始销售,当时预售均价为4.5万/㎡,再另外加上装修费用,实际预售均价接近5万/㎡,该价格将光明的房价拉上了一个新的台阶。
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地板
2018-03-29 14:28:33
最近龙光动作频频,在其两个公寓产品(玖钻、玖云著)大力推售的基础上,将众人都以为售罄的玖龙玺竟然还有压箱底的最后几栋拿出来销售,因户型在利发国际市场上已绝版的原因造成该产品大大的热销,目前仅剩余少部分尾盘。而玖龙台在以往对外的口风上是今年将先推公寓,但最近也是一改之前口径,将推售第二批住宅产品,近期开放了实体样板间,很快会开盘销售。
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4楼
2018-03-29 14:29:20
这是为何?咨询龙光相关工作人员了解到,原来是因为集团制定了新战略目标,需要资金回笼,所以才在今年开年后对旗下几个项目大力推售,而且其表示,玖龙台本次推出的产品因为楼栋位置更好的原因,价格将会比1期高。


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5楼
2018-03-29 14:36:23
龙光玖龙台各方面配套和区位会优于正大城,相应价格也更高,装修费提高了首付门槛,但凤凰城目前处于起步发展阶段,未来有一定想象空间,较为适合中长期投资;

正大城毛坯卖,安静,又自建学校和商业,自住较为安静和舒适,较为适合刚需自住。

引用3楼艾柯林的发言:
跟正大城对比呢?
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6楼
2018-03-29 14:49:40
地块的整体使用年限是50年的,但本次推售的产品是住宅产品,正规的商品住宅的待遇。
引用9楼哪里是家2015的发言:
九龙台是50年商业用地吧
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7楼
2018-03-29 14:52:16
一、区位概况

①项目整体区位及交通


项目本身定位为光明新城城市综合体,位于凤凰城内的配套服务区,光明大道与观光路交汇处,位置较佳,也属于新区财政重点倾斜打造的中心区域,隔着观光都的对面多以市政配套用地、居住用地、及商业用地为主。


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8楼
2018-03-29 14:54:32
【地铁】项目与6号线观光站直接接驳。目前地铁13号线在建中,一期工程从深圳湾口岸到石岩的上屋北,预计2022年开通,光明居民目前可通过6号线到达上屋北换乘,可大大缩短南山到光明的通行时间。
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9楼
2018-03-29 15:28:17
【公交】项目旁边有“平板显示园站”“光明管委会南站”。

【自驾】毗邻龙大高速和光明大道等主干道,自驾到南山、福田等市中心区域约30-40分钟左右。

【高铁】与项目直线距离3公里处设置光明城站,其为广深港客运专线进入深圳第一站,于2011年投入使用。广深港高铁将于2018年4月1日试运营,预计到2018年第三季度全线贯通,只要23分钟就能从深圳北站(在光明城站间歇停靠)坐高铁直达香港西九龙,方便很多。



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10楼
2018-03-29 15:41:44
②光明新区的变迁

老牛遥遥记得好几年前去光明看一个楼盘,一个同学打电话过来

他:你在哪?
我:在光明?
他:你是去光明吃乳鸽了吗?
我:我是在看房子
他:啊?!你不是去吃乳鸽呀?
我:去光明就一定是去吃乳鸽吗?
················

当时我翻着白眼,在他心目中,不是因为去吃乳鸽而去光明仿佛是一件很另人震惊的事情,不错,光明的形象在原深圳人心目中已打上了深深烙印,光明=乳鸽+牛奶+牧场。
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11楼
2018-03-29 15:51:03
但近年来随着深圳可开发用地的逐渐减少,各区发展到了一定阶段开始逐渐饱和,深圳开始大力发展地理位置优越及具备大量土地储备的光明新区。财政的大力倾斜,基础建设不断的完善,各种高新产业在此如雨后的春笋般开始在此展露头角,而新区在前年“二分为六”更是揭示着光明开始了大开发阶段,开发商也在此大兴土木的建商品房及进行城市更新,而预备购房者也逐渐将目光转移至此。

光明都已经要5万了,这是近期很多人的感叹,其乳鸽、牛奶的形象已逐一淡化,现在更像是“深圳西北门户”、“现代化绿色新城”


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12楼
2018-03-29 15:53:08
目前来看,一期的2批产品都应该是带装修的,但装修费到底怎么收,现在还没有准确的消息,备案价应该跟首批的备案价不会差太多。
引用18楼肚兜的发言:
LZ, 2期装修费到底咋算。一期还带装修不?
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13楼
2018-03-29 15:55:05
老牛也对迟迟不开盘的正大城表示疑惑,不知道开发商到底要什么时候推,还是玖龙台比较迅速,推售迅速,建设迅速!
引用19楼长圳正大大的发言:
正大城又落后了。。。再等啥呢?
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14楼
2018-03-29 15:57:13
③交通上的突破

要发展,交通是关键,原先的光明新区交通也并不弱,一直有“龙大”、“南光”两条高速直达,并于前些年取消收费,但随着深圳人口的剧增,高峰期关隘口的长时间的拥堵,道路交通已无法满足发展需求,所以轨道交通开始逐步建设。
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15楼
2018-03-29 15:58:00
广深港高铁一直在光明新区设有光明城站,但作为小站,其使用率一直不高。而6号线(光明线)动工已经有很长一段时间了,并会在2020年全线开通运营,并对13号北延线进行调整,拉动高铁光明城站的使用率,但很可惜的是在此次的四期轨道建设中因为里程数审批有限定的原因,13号线北延线并未审批通过,目前只有深圳湾—石岩段施工建设,石岩—公明北暂时搁浅,老牛认为13号线给光明发展带来的好处更胜于6号线,可以将南山的外溢人口带入新区,也就是说13号线相当于直接连接于南山—光明的科技大动脉。


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16楼
2018-03-29 16:02:25
④新区之重—凤凰城

凤凰城是深圳十八大重点规划区域,也是光明新区唯一入选片区。片区总投资863亿,产业、人口、交通和基础设施配套都在不断升级当中,未来发展潜力相当值得期待。



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17楼
2018-03-29 16:10:56
凤凰城位于光明新区光明办事处东南部,位于东长路以东、光明大道以南、大外环以北、碧眼水库以西,总占地面积约1489公顷,区域范围包括光明高铁门户区、平板显示园片区、新城公园周边地区及红坳片区。


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18楼
2018-03-29 16:12:17
其发展定位为:
1.独具特色的都市田园文化休闲区及海绵城市示范区。
2.珠三角区域交流及创新服务平台。
3.深圳市创新型产业培育基地。
4.光明新区行政、商业、文化休闲及公共配套核心区。


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19楼
2018-03-29 16:13:06
凤凰城片区旨在打造宜居、宜业、宜人的田园理想城市,将成为珠三角创新产业基地和区域产业服务中心,同时也是创新型产业培育基地,未来它将成为光明新区行政、商业、文化休闲和公共配套的核心片区。


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20楼
2018-03-29 16:13:57
凤凰城布局了华强创意产业园、招商局智慧城、宝利来酒店、上市企业总部园区、创新科技产业园区、光明新城综合体、光明高铁城综合体、光明外国语学校、市第十高级中学、文化艺术中心、华侨城光明小镇等一批带动力强、辐射范围广、公共服务完善的重大产业项目和重点配套设施。


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