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【深度24】面朝繁华背靠成长,龙华关口新盘——新彩苑

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咚咚牛浩思
咚咚牛浩思
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主楼
2018-06-13 15:28:13
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【深度24】面朝繁华背靠成长,龙华关口新盘——新彩苑

新彩苑,这个听上去有点像保障房的楼盘,其实是位于龙华白石龙片区的小型综合体。麻雀虽小五脏俱全,项目也确实疑似囊括了保障房,以及普通商品住宅、“公寓”、商业办公、幼儿园等。

尽管如此,这个项目却蛰伏了差不多4年,在深圳几乎一切都追求高效务实的环境下,该盘始终让人觉得不紧不慢,终于姗姗来迟。本期【深度】,我们一起来看地处龙华关口,享多方配套的新彩苑。

关于此楼盘相关问题上,本贴会持续更新,老牛也会陆续推出更多集【深度】。因精力有限,老牛不在微信中做咨询,若想跟老牛线上实时沟通,可点击【加入9.9会员】,在每周四会有针对99会员的答疑日,您可以尽情发挥,还可免费获取咚咖房学院置业讲座门票。当然欢迎您继续粉我(老牛微信DDnewhouse),因为你会第一时间看到老牛朋友圈的最新深度楼评和地产资讯。

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按照目前最新公布的学区范围图,新彩苑的初中部是深外龙华校区和玉龙学校的共享学区范围内。也就是说,新彩苑有可能满足条件上新建的深外龙华校区。

那么,大家会对这个物业组合比较丰富,居住属性不大纯粹的新彩苑作为学区房来考虑吗,猜猜预计均价是多少?

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咚咚牛浩思
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沙发
2018-06-13 15:45:29
目录
1、地块区位及交通环境(6楼) 
2、关于开发商、物管及承建商(10楼) 
3、项目规划及不利因素(14-47楼) 
4、周边配套(49-56楼) 
5、价格预测及竞品分析(57楼) 
6、综述(61楼) 
7、网友爆料及精华回复
 
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往期回顾:
【深度23】熬成最后的保留地——海境界2期商住综合体
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【深度④】乌云遮不住长年——87万㎡正大城光明再现
【深度③】走进沙井腹地——看万科星城种下两生花(4000+户)
【深度②】来一份壕村鲜肉——126万㎡中洲湾闪亮登场
【深度①】沉浮3年金尊府——看坪山地王如何突围

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cewei27
cewei27
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板凳
2018-06-13 16:00:04 来自iPhone客户端
这么小的盘,板块都没什么人关注,老牛竟然单独开深度,这是公关了吧,看来要开盘了
家在鲁喵喵
家在鲁喵喵
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地板
2018-06-13 16:05:34
新区大道旁的新彩苑要来了,不知道单价如何?
 justsocraz  唐师傅 tonnylj2015  javagogogo  51港货店 
咚咚牛浩思
咚咚牛浩思
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4楼
2018-06-13 16:08:16
你应该说的没错,确实快开盘。

今年龙华新盘少,片区是传统高关注度,且在某学区内,不好忽视它。

另外,老牛也想被kfs"公关"下,欢迎引荐。
引用2楼cewei27的发言:
这么小的盘,板块都没什么人关注,老牛竟然单独开深度,这是公关了吧,看来要开盘了
家在鲁喵喵
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5楼
2018-06-13 16:10:09
咚咚牛浩思
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6楼
2018-06-13 16:10:49
地块区位及交通环境

新彩苑位于龙华区民治街道白石龙片区,新区大道的西侧,距离地铁4号线白石龙站约500米左右(百度地图测量,仅供参考)。

新区大道正在建设有地铁6号线,以高架的形式经过新彩苑的西侧,然后在中航阳光新苑后高架段完全入地。但在白石龙片区不设站点,最近的站点是深圳北站或梅林关站。


咚咚牛浩思
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7楼
2018-06-13 16:15:37
项目具体是在深圳北站商务区的南面,梅林关口的北面,扼守福田与龙华核心区之间。

白石龙片区由于近关口及市区,整体区位优势突出,曾是深圳特区一体化的示范区,接受福田区等市中心区置业外溢的第一承接地,区域价值得到了长足的发展。

按照功能定位,这里还将以深圳北站为中心形成市级综合客运交通枢纽,以交通、商业服务与居住生活配套为主要功能的城市副中心。


咚咚牛浩思
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8楼
2018-06-13 16:16:47
目前白石龙片区新地开发已接近尾声,原属于区域内少量的工业厂房也全面转为商住房。这使得白石龙片区是较为纯粹的,以居住功能为主导的住区。

包括新彩苑的前身,即是白石龙工业区旧改项目。项目最早于2012年列入深圳城市更新单元计划第五批计划,2014年10月开始物业拆迁,将近4年的建设期,直至近期才准备入市销售。


咚咚牛浩思
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9楼
2018-06-13 16:19:34
白石龙片区不大,后续也没有太大的改造空间了,区域内的厂房基本绝迹,而民房社区整体设施相对完善,在当前发展租赁市场的大环境下,暂时还未有关于民房拆建的计划。

因此,待新彩苑入市后,片区内将保持稳定,居住属性较为浓厚。并且,居住房源的定位层次跨度大:有大比例的民房,也有民兴苑、龙泽苑之类的保障房,还有万科金域华府、龙光玖龙玺等高档社区。


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10楼
2018-06-13 16:20:33
关于开发商

项目的主导开发商是中国宝安集团股份有限公司,简称宝安集团。该集团成立于1983年,曾是深圳综合实力十强企业,业务涉及酒店、旅游、生物医疗、新材料、新能源及房地产开发等领域。

虽然“房地产开发业务”被列入宝安集团的“主要经营业务”的名单之中,但实际上,其地产之路走的并不顺畅,退出房地产的传言时不时传出。
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11楼
2018-06-13 16:20:50
据相关媒体披露,去年宝安集团的地产业务收入是其主营业务中最低的一项,在总营收中占比仅为8.35%。

在深圳,宝安集团除新彩苑之外,2016年13.2亿收购华信达房地产55%的股权,获得龙岗区横岗街道茂盛片区城市更新项目的开发与建设权。

除此之外,目前没见有其它实质动作。已有的项目均为08年及以前所开发,包括龙华的世纪春城、宝安的碧海名园等。

咚咚牛浩思
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12楼
2018-06-13 16:22:20
关于物管

宝安集团旗下还有物业管理公司,叫恒基物业,基本上都会用在自己开发的项目上。

恒基物业成立于1992年,是国家建设部首批评定的一级资质物业管理企业,资质算是比较悠久的物管公司,不仅在住宅项目上,对高等院校、政府办公大楼、大型综合物业组团、政府办公楼、甲级写字楼、高层商住楼的物业管理,有一套成熟的管理模式和完善的管理体系和精简的服务流程。

新彩苑作为商住综合体,如果仍是恒基物业入驻管理,应该有相当的经验。
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13楼
2018-06-13 16:22:44
关于承建商

承建商是中建第四工程局,总部在广州,发力于西南和广东市场,是“中国建筑”在广东地区的排头兵。
咚咚牛浩思
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14楼
2018-06-13 16:23:43
项目规划

1、项目占地面积约2万㎡,总建面约13.17万㎡,计容建面约9.6万㎡,其中:

办公建面约4.3万㎡,住宅建面约3万㎡,幼儿园2400㎡(3层楼),商业约2.3万㎡。
无论占地还是建面,新彩苑都称得上是片区内规模相对比较小的商品房社区。



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15楼
2018-06-13 16:31:00
2、新彩苑规划有4栋楼,其中:

1栋、3栋A/B座(即2号楼A/B座)是商业办公楼(4.5米层高和5.1米层高)。据说1栋是由开发商自持不对外发售,3栋可能会改成“类住宅”产品销售;
4栋A座即1号楼A座(2梯4户)31层高住宅,东西朝向为主;
4栋B座即1号线B座(4梯8户,有1条腿的保障房)24层高住宅,西北-东南朝向为主;

2栋是幼儿园,规划为9个班级。

咚咚牛浩思
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16楼
2018-06-13 16:52:08
刚收到消息,新彩苑拿到预售证了

史上最短命的猜价格【深度】...
白茶无事别清欢
白茶无事别清欢
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17楼
2018-06-13 16:54:46



看来是拿到预售了
菜鸟说房
菜鸟说房
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18楼
2018-06-13 16:55:21
什么价格,有没有惊喜
引用16楼楼主的发言:
刚收到消息,新彩苑拿到预售证了

史上最短命的猜价格【深度】...
咚咚牛浩思
咚咚牛浩思
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19楼
2018-06-13 16:58:30
对比玖龙玺 有惊喜。

整理后会出头条。
引用18楼菜鸟说房的发言:
什么价格,有没有惊喜
引用16楼楼主的发言:
刚收到消息,新彩苑拿到预售证了

史上最短命的猜价格【深度】...
cewei27
cewei27
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20楼
2018-06-13 16:59:25 来自iPhone客户端
本来跟九龙玺也不是一个级别的楼盘
引用19楼楼主的发言:
对比玖龙玺 有惊喜。

整理后会出头条。
引用18楼菜鸟说房的发言:
什么价格,有没有惊喜
引用16楼楼主的发言:
刚收到消息,新彩苑拿到预售证了

史上最短命的猜价格【深度】...
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